Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận nhiều biến động dưới tác động của kiểm soát tín dụng, khiến nhiều doanh nghiệp gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn. Giá bán có xu hướng tăng cao khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thời gian qua, thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Trong 5 năm qua, sự khan hiếm nhà ở liên tục trong tình trạng báo động đỏ đã dẫn đến giá nhà tăng quá khả năng của đa số người dân.
Tại chương trình Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý III/2022 sáng ngày 10/10, các chuyên gia của DKRA Group đã thảo luận các vấn đề xung quanh việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group, có nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm trong nhiều năm qua, trước hết là pháp lý – vướng mắc chung của toàn thị trường, bao gồm cả phân khúc nhà ở thương mại. Rào cản pháp lý cũng như quy trình cấp phép dự án mới vẫn còn trục trặc, chưa được rõ ràng, khiến chủ đầu tư nản chí khi phát triển dự án mới.
Hiện nay cũng chưa có quỹ đất riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội. Đa số các dự án nhà ở xã hội trên thị trường hiện nay nằm trong các dự án có quy mô lớn bởi theo luật định, các chủ đầu tư bắt buộc phải trích 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, còn những dự án đơn lẻ trên thị trường gần như không có quỹ đất dành cho loại hình này.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào để phát triển các dự án bất động sản đã tăng khá cao, bao gồm chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí lãi vay,.. đặc biệt là vấn đề tiếp cận nguồn vốn vay trong điều kiện hiện nay rất khó. Riêng đối với nhà ở xã hội, các chủ đầu tư bị khống chế mức lợi nhuận tối đa trên tổng mức đầu tư.
Theo ông Thắng, chi phí tăng cao cùng với lợi nhuận bị khống chế 10% vô hình trung làm các chủ đầu tư không mặn mà, tập trung phát triển loại hình nhà ở xã hội.
Về phía người mua, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group, cho biết người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội phải mất nhiều thời gian để chuẩn bị hồ sơ và chờ xác nhận của địa phương để đủ điều kiện.
Chính các địa phương khi xác nhận những văn bản này cũng bị loay hoay, mất nhiều thời gian, có trường hợp nhũng nhiễu,… bởi hệ thống dữ liệu của chúng ta hiện nay chưa đồng bộ và chưa đầy đủ.
Với hạn chế về thông tin và giới hạn số lượng nhà ở xã hội nên người dân cũng khó tiếp cận được với những gói mua nhà.
Nhiều trường hợp đã chuẩn bị xong hồ sơ, xác minh được các giấy tờ cần thiết nhưng lại vướng thủ tục thế chấp vay vốn. Người mua nhà đến văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký thế chấp nhưng văn phòng đăng ký đất đai phản hồi căn hộ này đã được chủ đầu tư thế chấp ở một tổ chức tín dụng. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bác bỏ thông tin. Do đó, khách hàng không thể nào tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Theo dự báo của các chuyên gia DKRA Group, với điều kiện thị trường hiện nay thì toàn thị trường sẽ bị tác động chứ không riêng gì nhà ở xã hội. Trong đó, nguồn cung và sức cầu toàn thị trường được dự báo tiếp tục giảm trong thời gian tới.
Với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng mạnh từ năm 2024, khó tăng đột biến trong quý IV và năm 2023.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển.
Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
Theo quan sát của ông Võ Hồng Thắng, có một số mô hình nhà ở xã hội trên thế giới mà Việt Nam có thể xem xét áp dụng trong tương lai.
Tại Singapore, những đối tượng có thu nhập thấp có quyền đăng ký mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi và khi lượng hồ sở đạt tối thiểu 70% thì nhà nước sẽ xây dựng dự án. Ví dụ, nhà nước công bố kế hoạch xây dựng 1.000 căn, hồ sơ đăng ký mua 700 căn thì dự án bắt đầu được khởi công xây dựng.
Hay như Mỹ có quỹ tín dụng dành cho những đơn vị phát triển nhà ở xã hội cho thuê, chính phủ sẽ hỗ trợ thuế trong vòng 15 năm.
Chính quyền thượng Hải cũng xây dựng những dự án nhà ở xã hội, ký túc xá có diện tích 40-50 m2 được trang bị nội thất cơ bản cho thuê khoảng 2 năm và tối đa 5 năm.
Nhật Bản có chương trình nhà ở do Chính phủ kết hợp với địa phương góp vốn xây dựng. Những đối tượng đủ điều kiện sẽ được thuê với mức giá ưu đãi và không cần đóng thêm khoản phí duy trì nào. Thu nhập của người đi thuê sẽ bị kiểm soát để giá thuê hàng năm được điều chỉnh phù hợp.
Vừa qua, đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là căn cứ để các bộ, ngành, địa phương xác định mục tiêu phát triển nhà ở xã hội từng năm, từng giai đoạn; từ đó, quan tâm, dành đủ nguồn lực nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn tới.
Từ kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của Việt Nam, Đề án đưa ra quan điểm: Phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Mục tiêu tổng quát được đặt ra đó là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Cụ thể, đến năm 2030 cả nước sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.