Đất nền “nguội” dần
Sau giai đoạn phục hồi nhẹ ở đầu năm, thị trường đất nền cuối năm 2025 đang có dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt. Nhiều khu vực từng sôi động như vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai hay Bắc Giang nay ghi nhận lượng giao dịch giảm, giá chững lại, và tâm lý đầu cơ suy yếu. Theo các chuyên gia, đây không phải là tín hiệu tiêu cực mà là bước sàng lọc cần thiết sau chu kỳ tăng nóng giai đoạn 2021–2022 và giai đoạn điều chỉnh 2023–2024.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhận định: “Thị trường đất nền hiện không còn là kênh đầu tư ‘dễ thắng’ như trước. Sự hạ nhiệt này là kết quả tất yếu khi dòng tiền đầu cơ rút bớt, và chỉ những khu vực có tiềm năng hạ tầng, pháp lý minh bạch mới duy trì được sức hút.” Theo VARS, trong quý III/2025, lượng giao dịch đất nền trên toàn quốc giảm khoảng 25–30% so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt tại các khu vực từng bị đẩy giá ảo. Những nơi như Hòa Lạc, Long Thành, Thủ Dầu Một hay Bắc Giang đều ghi nhận giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ 3–5%, trong khi mức giảm mạnh hơn (7–10%) xuất hiện tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng còn dở dang.
Nguyên nhân chính khiến đất nền “nguội” dần nằm ở sự thay đổi tâm lý nhà đầu tư. Sau hai năm siết tín dụng, kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, cùng việc các kênh đầu tư khác như chứng khoán và trái phiếu hấp dẫn trở lại, dòng tiền đầu cơ đã dịch chuyển. Người mua giờ quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, khả năng khai thác thực tế thay vì “lướt sóng”. Chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Việt An Hòa, cho rằng: “Đất nền không còn hấp dẫn nếu chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư muốn tham gia phải tính toán theo chu kỳ 3–5 năm, và lựa chọn khu vực có động lực hạ tầng rõ ràng.”
Cùng với đó, yếu tố pháp lý và quy hoạch đang trở thành “điểm nghẽn” lớn. Luật Đất đai (sửa đổi) dù đã có hiệu lực từ đầu năm 2025, song quá trình áp dụng thực tế vẫn cần thời gian. Nhiều dự án phân lô, tách thửa bị tạm dừng rà soát khiến nguồn cung mới bị hạn chế, trong khi các sản phẩm cũ chưa đủ điều kiện sang tên. Ở một khía cạnh khác, chính quyền nhiều địa phương cũng siết chặt hoạt động môi giới tự phát, xử lý mạnh các sàn “thổi giá”, giúp thị trường bớt nhiễu loạn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA): “Sự kiểm soát chặt của cơ quan quản lý là cần thiết để thị trường quay về giá trị thực. Giai đoạn này, đất nền giảm nhiệt không phải do thiếu cầu, mà do thị trường đang tự thanh lọc.”
Mặc dù “nhiệt” đã giảm, song không thể phủ nhận rằng đất nền vẫn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng giao thông kết nối mạnh. Các dự án gần tuyến cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, Vành đai 4 Hà Nội hay Vành đai 3 TP.HCM vẫn giữ được sức mua nhất định, dù thanh khoản thấp hơn giai đoạn sốt nóng. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc R&D DKRA Group, cho biết: “Nếu nhìn dài hạn, đất nền vẫn có tiềm năng tăng trưởng, nhưng chỉ ở những khu vực gắn với đô thị hóa thực, khu công nghiệp, hoặc hạ tầng trọng điểm. Nhà đầu tư nên chuyển từ kỳ vọng ‘ăn chênh’ ngắn hạn sang nắm giữ và khai thác giá trị sử dụng.”
Chung cư vẫn hút dòng tiền
Trái ngược với đất nền thì đây vẫn là giai đoạn “khá tốt” đối với phân khúc chung cư.
Theo Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình 70–75% – mức cao nhất trong ba năm qua. Đặc biệt, hơn 60% lượng giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua để ở, thay vì đầu cơ. Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường đã chuyển hướng rõ rệt, từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị thực.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Chung cư vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong bối cảnh hiện nay. So với đất nền, rủi ro thấp hơn, thanh khoản cao hơn, và quan trọng là phù hợp với xu hướng đô thị hóa và nhu cầu an cư của tầng lớp trung lưu.” Ông cho rằng việc lãi suất vay mua nhà ổn định ở mức 7–8%/năm, cùng chính sách hỗ trợ từ các ngân hàng, đã giúp nhiều gia đình trẻ mạnh dạn xuống tiền mua căn hộ, đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển mạnh như Thủ Đức (TP.HCM), Hoài Đức và Đông Anh (Hà Nội).
Một yếu tố quan trọng khác khiến dòng tiền tiếp tục chảy vào chung cư là quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Việc hạn chế cấp phép dự án mới tại khu trung tâm cùng chi phí xây dựng leo thang khiến giá đất nền và nhà phố bị đẩy lên quá cao, trong khi căn hộ lại mang tính “vừa túi tiền” hơn. Theo DKRA Việt Nam, giá bán căn hộ trung cấp tại Hà Nội dao động từ 38–55 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM từ 45–65 triệu đồng/m², tùy khu vực và tiện ích. Mức giá này vẫn trong tầm với của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình – khá, giúp duy trì lực cầu ổn định.
Ngoài ra, yếu tố hạ tầng cũng đóng vai trò then chốt. Các dự án giao thông lớn như Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội, cùng hàng loạt tuyến metro sắp hoàn thành, đang mở rộng khả năng kết nối đô thị và tăng giá trị cho các dự án chung cư ven đô. Chính vì vậy, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực “vệ tinh” như Long Biên, Gia Lâm, Hòa Lạc (Hà Nội) hay Bình Chánh, Củ Chi, Thủ Đức (TP.HCM) – nơi giá còn mềm nhưng tiềm năng tăng giá mạnh trong trung và dài hạn.