Đất nền phía Nam nóng trở lại
Báo cáo thị trường đất nền quý 2/2025 của DKRA Consulting cho biết, ba thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ), chiếm khoảng 81% tỷ trọng cung sơ cấp, tương đương 5,225 sản phẩm, hiện đang mở bán rầm rộ.
Cùng với đó, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam đạt mức tăng tích cực 2,4 lần so với quý/2024. Trong khi đất nền TP.HCM hạ nhiệt, nguồn cung ít ỏi thì quý 2/2025, điểm nhấn giao dịch phân khúc này đến từ các khu vực Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh/thành (cũ) ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực và neo giá ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào.
Cụ thể, đất nền sơ cấp TP.HCM đạt 140 triệu đồng/m2 (giá cao nhất), trong khi Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Long An (cũ) mức giá cao nhất lần lượt là 90 triệu đồng/m2, 74 triệu đồng/m2, 65 triệu đồng/m2, 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước. Việc khan hiếm nguồn cung mới sơ cấp trên thị trường đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là nhóm sản phẩm đầy đủ pháp lý.
So với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung sơ cấp đất nền ghi nhận mức giảm nhẹ 8% và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó với tỷ trọng 95%.
Một số chuyên gia đánh giá, từ nay đến cuối năm 2025, nếu tín dụng BĐS được nới lỏng và các dự án hạ tầng trọng điểm như Sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài… tiếp tục được triển khai, thì cả hai phân khúc đất nông nghiệp thửa lớn và đất thổ cư đều còn dư địa tăng giá. Tuy vậy, rủi ro pháp lý với đất nông nghiệp và áp lực vốn cao với đất thổ cư vẫn là những yếu tố mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Nhà đầu tư có nên xuống tiền thời điểm này?
Thực tế, kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán 2025, sức mua đất nền khu vực sáp nhập tăng mạnh, ước tính tăng 20–30% so với cuối năm 2024. Sức hút của thị trường này đến từ mặt bằng giá bất động sản tại khu vực trung tâm Tp.HCM đã tăng quá cao và cơn sốt đất nền thời điểm đầu năm. Ngay sau đó, thông tin Bình Dương sáp nhập về Tp.HCM tiếp tục đẩy giá đất nền khu vực này đi lên.
Một môi giới đất nền tại đây cho biết, thông tin sáp nhập đã tạo kỳ vọng lớn cho giới đầu tư về một tương lai có sự bứt phá về biến đổi quy hoạch, hành chính, mở rộng hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị mới. Đây những là yếu tố tiềm năng khiến họ đi săn đất ở những vùng được coi là vùng trũng về giá.
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất nền ven TP.HCM hiện nay không còn tình trạng sốt ảo như giai đoạn 2020–2022, khi nhiều nhà đầu cơ “thổi giá” khiến mặt bằng giá tăng vọt. Thay vào đó, thị trường đang dần trở về trạng thái cân bằng hơn, giá nhiều khu vực đã điều chỉnh giảm nhẹ từ 10–15% so với đỉnh. Ông cho rằng: “Đây là khoảng lặng cần thiết để nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn xem xét, bởi đất nền vùng ven vẫn còn dư địa tăng trưởng khi hạ tầng được đẩy mạnh. Nhưng nếu kỳ vọng lướt sóng trong ngắn hạn thì rủi ro rất cao.”
Thực tế cho thấy, hạ tầng chính là yếu tố quyết định cho giá trị đất nền vùng ven. Những dự án lớn như đường Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hay cầu Cát Lái nối TP.HCM với Nhơn Trạch đang là “cú hích” cho bất động sản. Ở những khu vực này, nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng dần, đặc biệt với người có thu nhập khá nhưng chưa đủ tài chính mua nhà trong nội đô. Bên cạnh đó, sự dịch chuyển dân cư ra vùng ven do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp cũng tạo lực cầu bền vững cho thị trường.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo quan trọng. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – nhấn mạnh: “Không phải cứ mua đất nền ven đô là chắc chắn sinh lời. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ tính pháp lý, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư dự án. Hiện nay vẫn còn nhiều trường hợp phân lô bán nền trái phép, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, dễ dẫn đến tranh chấp và rủi ro mất vốn.” Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt, lãi suất cho vay dù đã giảm nhưng chưa thật sự thấp, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đất nền có thể tạo áp lực lớn cho nhà đầu tư.