Văn phòng cho thuê: Giá thuê và tỉ lệ lấp đầy đều tăng

Cụ thể, ở thị trường Văn phòng tại Hà Nội ghi nhận diện tích hấp thụ cao hơn ở phân khúc hạng B – đạt 44.635m2 - so với diện tích hấp thụ 22.760m2 được ghi nhận ở hạng A. Lý do lớn góp phần vào việc diện tích hấp thụ ở phân hạng B ghi nhận dấu hiệu tích cực như vậy là do chính sách cho thuê tốt của các tòa văn phòng thuộc phân khúc này.

Trong khi đó, thị trường TP HCM cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hạng A ghi nhận lớn hơn đáng kể so với hạng B, với 38.000m2 diện tích cho thuê so với diện tích 14.613m2 ghi nhận ở hạng B. Khi xét đến tỷ lệ trống, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng từ 20,7% vào năm 2023 lên 24,4% vào năm 2024, chủ yếu do sự xuất hiện của các tòa nhà mới tại khu Ba Đình – Đống Đa và khu vực phía Tây.

Về giá thuê, theo CBRE, giá thuê tại Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ, đạt mức gần 1% so với năm 2023, khi xét toàn thành phố ở cả hai phân khúc. Trong khi đó, giá thuê tại TP HCM ghi nhận mức tăng trưởng tại khu vực trung tâm năm 2024 tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cao nhất trong tất cả các phân khúc. Mức tăng trưởng giá này phần lớn được thúc đẩy bởi việc các tòa nhà mới dần được lấp đầy. Ba năm tới, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 170.000m2 tại Hà Nội và hơn 100.000m2 tại TP HCM.

Trước mắt trong năm 2025, thị trường văn phòng tại Hà Nội dự kiến sẽ ghi nhận những giao dịch từ các tập đoàn lớn chuyển đến các tòa nhà văn phòng chất lượng cao hơn, điều này sẽ giúp cải thiện tỷ lệ lấp đầy của thành phố. Đối với phân khúc hạng B, tỷ lệ trống có sự cải thiện, ghi nhận mức giảm 1,8 điểm phần trăm xuống còn 15,7%. Mặt khác, Thị trường TP HCM lại ghi nhận tình hình hoạt động tích cực ở phân khúc hạng A, với tỷ lệ trống giảm xuống còn 17,6% vào năm 2024, còn tỷ lệ trống của phân khúc hạng B tại TP HCM vẫn ở mức 11,0%.

Đến năm 2030, con số này có thể đạt tới hơn 600.000m2 tại Hà Nội và hơn 300.000m2 tại TP.HCM trong điều kiện các dự án được cấp giấp phép dự án kịp thời. Xu hướng thuê dịch chuyển tới các văn phòng chất lượng cao dự kiến sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp lớn dịch chuyển đến các tòa văn phòng chất lượng tốt hơn. Sự dịch chuyển này được kỳ vọng sẽ làm ổn định tỷ lệ trống tại cả hai thành phố, dự báo sẽ giảm dần xuống mức gần 16% tại Hà Nội và dưới 10% tại TP.HCM.

Giá thuê văn phòng dự kiến tăng trong năm 2025

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, năm 2025 giá thuê văn phòng sẽ tăng khoảng 5%, tỷ lệ trống dự kiến sẽ tăng gần như gấp đôi, từ 13% vào năm 2024 lên 24% vào năm 2025 và sẽ duy trì ở mức 24% - 26% cho đến năm 2029. Trong 2025, thị trường văn phòng cho thuê TP HCM sẽ ghi nhận thêm 165.000m2 nguồn cung mới từ 2 dự án ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm thành phố. Tỷ lệ hấp thụ thuần văn phòng hạng A trên toàn thành phố dự báo sẽ duy trì sự ổn định trong năm tới.

Cũng theo bà Trang Bùi, từ năm 2026 - 2029, giá thuê trung bình tại TP HCM sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi tính cho cả giai đoạn sẽ dưới 1% mỗi năm - trừ năm 2025. Mức tăng giá dự báo 5% trong năm 2025 ở TP.HCM là tỷ lệ tăng cao. Trong giai đoạn 2026 - 2029, mức tăng giá thuê chỉ khoảng 0,4% - 0,5% vì có thêm nguồn cung mới từ các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố. Từ năm 2026 trở đi, thị trường văn phòng tại TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 85.000m2 nguồn cung mới mỗi năm. Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tiếp tục trở nên nổi bật hơn như những trung tâm văn phòng mới. Với nguồn cung mới gia tăng liên tục, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.