Giá đất nền ven Hà Nội tăng đột biến đến 80%, nhưng nhà đầu tư vẫn thận trọng?

Giá tăng quá nhanh

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30% đến 80% tùy khu vực, chẳng hạn như Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%.

“Điều này cho thấy mặt bằng giá đất tại vùng ven vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt sau một năm. Tuy nhiên, lượng quan tâm đến đất nền lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phần nào phản ánh rằng số lượng giao dịch chưa có nhiều đột biến so với năm ngoái”, báo cáo có đoạn.

Theo khảo sát, đất nền tại huyện Thạch Thất hiện tăng khoảng 10% so với tháng 7 và tháng 8/2024.

Cụ thể, đất xã Tiến Xuân có vị trí mặt tiền đường tăng từ 27-30 triệu đồng/m2 lên 29-32 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên 22-24 triệu đồng/m2. Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 35-36 triệu đồng/m2 lên 38-40 triệu đồng/m2.

Cũng thuộc địa bàn Thạch Thất, đất Tân Xã ở những vị trí mặt tiền đường kinh doanh, giá đất tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên 37-40 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã, đường 2 ô tô tránh nhau, giá tăng từ 22-25 triệu đồng/m2 lên 24-27 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường đất nền huyện Quốc Oai, mặt bằng giá mới cũng đã được thiết lập. Ví dụ, với đất nền Hòa Thạch, ở những khu vực ô tô có thể đi vào, giá tăng từ 21-23 triệu đồng/m2 lên 23-25 triệu đồng/m2.

Ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 412B, đất Đông Yên tăng giá từ 37-41 triệu đồng/m2 lên mức 40-43,5 triệu đồng/m2. Với các vị trí nằm sâu trong làng, mức tăng cũng đáng kể, từ 9-11 triệu đồng/m2 lên 10,5-12 triệu đồng/m2.

Đất nền ở huyện Sơn Tây, những mảnh gần khu công nghệ cao cũng là một điểm nóng của thị trường đất nền Hòa Lạc. Đất đường Đồng Trạng ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ 29-30 triệu đồng/m2 lên 30-31 triệu đồng/m2.

Đất Cổ Đông ở vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 26-29 triệu đồng/m2 lên 28-30,5 triệu đồng/m2 Những vị trí nằm trong làng, không kinh doanh buôn bán được, kém đẹp hơn, giá cũng tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên 15-18 triệu đồng/m2.

Trước diễn biến này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng có một số nguyên nhân: “Trước hết, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định. Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận thủ đô như trước đây.”

Đất tỉnh cũng “nóng”, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo chuyên gia từ một đơn vị nghiên cứu Bất động sản, có ba nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất, giá đất vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục nhiều năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư lưỡng lự, thận trọng quan sát thay vì lao vào mua ngay. Thứ hai, thông tin về kế hoạch sáp nhập một số tỉnh khiến dòng tiền đầu cơ có xu hướng dịch chuyển, tìm cơ hội mới thay vì tập trung vào đất nền xung quanh Thủ đô như trước đây. Và thứ ba, giới đầu cơ có thể đã xuất hiện, lợi dụng tâm lý thị trường để "tạo sóng", đẩy giá rồi rút lui, khiến những nhà đầu tư vào sau phải gánh chịu rủi ro.

Ngay sau khi tin tức về sáp nhập tỉnh bùng nổ, nhu cầu tìm kiếm Bất động sản tại những khu vực liên quan tăng đột biến. Theo dữ liệu thị trường, mức độ quan tâm đến huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, TP. Thuận An và TP. Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%. Không chỉ lượng tìm kiếm tăng, giá Bất động sản tại đây cũng có dấu hiệu leo thang. Bình Dương vẫn duy trì mức tăng ổn định, trong khi Nhơn Trạch và Bà Rịa - Vũng Tàu đã vọt lên 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm các nhà đầu tư lớn tranh thủ thoát hàng. Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu thị trường có đang bị thổi giá quá mức?

Một chuyên gia khác cảnh báo rằng giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Giá Bất động sản không chỉ chịu tác động từ thông tin sáp nhập mà còn phụ thuộc vào hạ tầng, vị trí, nhu cầu dân cư và nền kinh tế địa phương. Ông khuyến nghị các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào mua theo tâm lý đám đông, bởi quy hoạch có thể thay đổi hoặc quá trình sáp nhập không diễn ra như kỳ vọng. “Nếu không cân nhắc kỹ, nhà đầu tư có thể trở thành nạn nhân của những đợt ‘bơm thổi’ giá do một nhóm lợi ích thao túng,” vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Không thể phủ nhận, hạ tầng phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của Bất động sản. Khi các khu vực được đầu tư mạnh về giao thông, dịch vụ, công nghiệp, nhu cầu nhà ở cũng sẽ tăng theo. Tuy nhiên, bên cạnh xu hướng phát triển tự nhiên, thị trường cũng xuất hiện những nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin để tạo sóng, thao túng giá nhằm trục lợi. Bài học từ những cơn sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị: Khi giá tăng quá nhanh, thị trường dễ dàng rơi vào vòng xoáy bong bóng và sụp đổ khi dòng tiền đầu cơ rút đi.