Thị trường chung cư chững lại, không còn sốt nóng nhưng giá khó giảm trong năm 2025?

Chung cư “im ắng” do thiếu cung?

Đánh giá về thị trường căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh, Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung mới thấp trong 5 năm qua.

Trong quý I/2025, chứng kiến ​​sự im ắng sau Tết khi chỉ có 619 căn hộ mới, chiếm thị phần lớn nhất (55%) từ một dự án nhà ở giá trung bình ở phía Tây, trong khi các dự án hiện hữu ở phía Đông và phía Nam chiếm thị phần còn lại.

Lượng cung mới này tạo nên tổng nguồn cung sơ cấp hơn 4.200 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn là 16%, tương đương 689 căn hộ đã bán. Mặc dù nhu cầu nhìn chung khiêm tốn, nguồn cung mới từ các dự án uy tín ghi nhận doanh số bán tích cực với 80% được hấp thụ trong khi hàng tồn kho cho thấy tốc độ chậm với chỉ 11% được hấp thụ.

Khi đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và trở ngại pháp lý, cả chủ đầu tư và người mua đều mở rộng ranh giới của mình sang các khu vực vệ tinh để nắm bắt cơ hội đầu tư.

Trong khi đó, ngày càng nhiều người mua tìm kiếm các giao dịch tiềm năng trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã được giải quyết vấn đề pháp lý gần đây.

Tại TP. Hà Nội cũng trải qua giai đoạn chững lại sau Tết khi nguồn cung mới trong quý I/2025 duy trì ở mức vừa phải. Nguồn cung mới đạt khoảng 3.100 căn, giảm 60% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm trước, do 83% thị phần từ các khu đô thị ở phía Đông và phía Nam chi phối, dẫn đến tổng nguồn cung sơ cấp là 4.700 căn, thể hiện hiệu suất trung bình với 56% được hấp thụ, tương đương khoảng 2.650 căn được bán.

Khi các dự án sơ cấp vẫn ở mức giá cao hơn, kết hợp với các căn hộ thứ cấp đa dạng, người mua chuyển sang thị trường thứ cấp và thị trường các tỉnh lân cận với mức giá vừa phải và giá trị tốt nhờ cơ sở hạ tầng được đẩy nhanh và đa dạng nhiều sản phẩm.

Về giá bán, theo Knight Frank Việt Nam, quý I/2025, giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ổn định ở mức 3.648 USD/m2 do thị trường diễn biến chậm khi thiếu nguồn cung. Giá sơ cấp tại Hà Nội thu hẹp tốc độ tăng xuống còn 6% so với quý IV/2024, đạt 3.083 USD/m2 do cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái và sản phẩm mới đa dạng từ nhiều dự án cách trung tâm thành phố chưa đầy 1 giờ lái xe.

Trong 3 quý còn lại của năm 2025, Knight Frank Việt Nam nhận định, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập thị trường, trong khi Hà Nội ​​sẽ đạt hơn 14.400 căn.

Trong 3 năm tới, TP. Hồ Chí Minh ước tính ​​sẽ có thêm khoảng 56.000 căn, tương đương với lượng cung dự kiến của Hà Nội. Đến năm 2028, giá bán chung của TP. Hồ Chí Minh dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức gần 4.300 USD/m2 trong khi giá bán của Hà Nội có khả năng đạt khoảng 3.500 USD/m2.

"Thị trường căn hộ tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang phục hồi chậm vì nguồn cung mới vẫn còn hạn chế trong quý I/2025. Trong khi nhu cầu chậm, các dự án uy tín vẫn đạt doanh số bán hàng tích cực, đặc biệt là ở các khu vực vệ tinh, vì người mua tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung và trở ngại pháp lý.

Trong tương lai, dự kiến cả hai thị trường sẽ phục hồi và được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới và sự phát triển của nhiều dự án cơ sở hạ tầng", ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam cho biết.

Giá vẫn không giảm?

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, thời điểm sau Tết ghi nhận, giá bán chung cư tại nhiều dự án không có sự biến động so với trước Tết.

Nếu tâm lý người mua thực vẫn là nghe ngóng với hy vọng giá nhà sẽ giảm trong tương lai, thì ở góc độ chuyên gia đánh giá, giá chung cư sẽ khó có thể giảm.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cao cấp của Savills Hà Nội nhận định, giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng.

Bà cũng cho biết thêm, trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, cao nhất trong 5 năm vừa qua. Trong đó, hạng B chiếm chủ đạo có thị phần 97%. Trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân là bởi nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm 2025 sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá căn hộ sẽ tiếp tục “neo” cao. Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng sẽ vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vô cùng vắng bóng. Do đó, mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang.