Triển vọng thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ trong năm 2022

Đó là nhận định của ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh (Phú Vinh Group). Trong dịp năm mới 2022, ông Phan Công Chánh đã có những dự báo về thị trường bất động sản sau khi đại dịch đi qua.

Ông có thể tóm tắt bức tranh của thị trường bất động sản trong năm 2021?

- Năm 2021 là một năm có bối cảnh vĩ mô rất đặc biệt. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng thấp nhất trong vòng một thập kỷ do ảnh hưởng của Covid-19. Để hỗ trợ nền kinh tế, Chính phủ đã dùng chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa như giảm thuế, tăng trợ cấp. Giai đoạn 2022-2023 sẽ có gói kích thích kinh tế, đầu tư công trị giá hàng trăm ngàn tỷ đồng. Các chính sách này, một mặt giúp kinh tế phục hồi trở lại, mặt khác gián tiếp giúp cho thị trường bất động sản có được một xung lực tốt để phát triển một cách âm thầm và bền bỉ.

Năm 2021, hoạt động sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn bên cạnh dòng tiền rẻ nên nguồn vốn nhàn rỗi, thậm chí đầu cơ của các nhà đầu tư mới (F0) đã tìm đến thị trường chứng khoán và bất động sản, giúp hai thị trường tăng giá đáng kể.

Ngoài những nguyên nhân kể trên thì nguồn cung sản phẩm bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội cũng đã bị thắt chặt nhiều năm khiến cho nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường không có nhiều. Điều này cũng tác động không nhỏ đến cán cân cung - cầu về sản phẩm nhà đất, khiến cho mặt bằng giá cả không những không giảm mà còn tăng mạnh, đơn giản là thị trường quá nhiều tiền mà ít sản phẩm.

Theo ông, động lực thị trường bất động sản năm 2022 và những năm sắp tới nằm ở đâu?

- World Data Lab (Anh) dự báo đến năm 2030, Việt Nam sẽ có khoảng 23,2 triệu người gia nhập tầng lớp trung lưu. Theo dữ liệu từ Wealth Report 2021 của công ty tư vấn Knight Frank, năm 2020, Việt Nam có 19.419 triệu phú USD và xếp hạng 4 ở Đông Nam Á sau Singapore, Indonesia và Thái Lan.

Hơn 90% số lượng triệu phú trên có kinh doanh bất động sản một cách trực tiếp hay gián tiếp. Những con số này đã cho thấy một bức tranh thực tế về sức hấp dẫn của thị trường bất động sản đối với tầng lớp trung lưu, giàu và siêu giàu tại Việt Nam.

Ngoài ra, câu chuyện quan trọng trong những năm tới còn nằm ở chỗ các chính sách thắt chặt về nguồn cung bất động sản sẽ từng bước được tháo gỡ, nới lỏng và hướng tới định hướng cho một thị trường phát triển minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp, từng bước giải phóng mạnh mẽ hơn nữa nguồn lực đất đai giúp cho kinh tế của đất nước phát triển.

2022 sẽ là một năm như thế nào nếu đặt trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, thưa ông?

- Năm 2022 sẽ là một năm bản lề quan trọng trong thập kỷ này, khi thị trường chuyển mình từ trạng thái ốm yếu sau đại dịch Covid-19 sang quá trình lấy đà để phục hồi mạnh mẽ như trước dịch chúng ta đã đạt được. Tiến trình này đòi hỏi cần nhiều thời gian nhưng trong góc nhìn của tôi, chúng ta sẽ chứng kiến một sự sôi nổi và hứng khởi nhất định đối với các nhà đầu tư, người mua cũng như chủ doanh nghiệp tham gia thị trường.

Năm 2022 sẽ có một lớp các triệu phú thành công từ nghề bất động sản, cũng sẽ có rất nhiều người bị loại khỏi cuộc chơi.

Ông dự báo thế nào về triển vọng của các phân khúc bất động sản trong giai đoạn sắp tới?

- Dự báo tương lai bao giờ cũng là một việc khó khăn và thách thức, dưới đây là các suy nghĩ của tôi nhưng đây không được xem là lời khuyên đầu tư.

Với các phân khúc bất động sản cho thuê, tình hình khó khăn có thể còn kéo dài đến hết quý 2/2022 tùy thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh.

Với các phân khúc bất động sản để bán, triển vọng sáng sủa nhất đang nằm ở thị trường tại các đô thị vệ tinh, có khoảng cách di chuyển 1-2 giờ đồng hồ bằng xe hơi, có hạ tầng phát triển và hưởng lợi từ các gói đầu tư công.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, năm 2022 sẽ là một năm tăng trưởng tốt khi hoàn thiện pháp lý và tiến trình xây dựng hoàn tất, các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam sẽ được xem là động lực lớn cho phân khúc này.

Thị trường có thể gặp những bất trắc nào trong thời gian tới không, thưa ông?

- Có 3 rủi ro lớn nhất trong giai đoạn 2022 - 2025:

Thứ nhất, rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng. Đây được ví như "cục máu đông" trong nền kinh tế, khiến cho các hệ số an toàn về tài chính và quá trình quản trị rủi ro của các ngân hàng được đặt trong tình trạng căng thẳng và sẽ cần một trình độ quản trị xuất sắc cũng như sự hỗ trợ kịp thời của chính sách từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước để tránh cho mọi việc xấu thêm.

Thứ hai, rủi ro về thanh khoản. Một kịch bản bán tháo có thể xảy ra mặc dù xác suất không cao, khi các ngân hàng bắt buộc phải xử lý nợ xấu, khi đó có thể xảy ra hiện tượng mất thanh khoản nhưng tôi đánh giá kịch bản này là ngắn hạn và có thể được giải quyết nhanh chóng từ lượng tiền đang có sẵn trong nền kinh tế.

Thứ ba, rủi ro về bong bóng tài sản. Đã xuất hiện các dấu hiệu cho thấy khả năng có thể hình thành bong bóng tài sản trong thị trường bất động sản và cần phải có sự theo dõi sát sao của các cơ quan quản lý Nhà nước để tránh xảy ra các đổ vỡ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Là một chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, ông có lời khuyên nào cho các F0 khi tham gia thị trường?

- Nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là F0 thường là những người thiếu các nguồn lực nhiều nhất. Họ ít vốn, không có kinh nghiệm và kiến thức, lại phải hoạt động trong một thị trường đầy rủi ro với các đối thủ sừng sỏ: Doanh nhân dày dạn kinh nghiệm, chủ đầu tư chuyên nghiệp, các đơn vị môi giới lâu năm, chuyên viên pháp lý giỏi... Do đó, họ cần phải liên tục trau dồi kiến thức, học hỏi không ngừng, cọ xát và tìm hiểu từng chút một, bắt đầu với số vốn nhỏ chứ không đầu tư lớn ngay từ đầu, quản trị rủi ro, nghiên cứu về pháp lý...

Tùy theo nguồn lực tài chính, F0 chọn lựa cho mình phân khúc phù hợp. Phân khúc sinh lời tốt nhất sẽ là phân khúc mà nhà đầu tư đó am hiểu nhiều nhất và có nhiều nguồn lực nhất.

Thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, nhà đầu tư cần trang bị cho mình một hành trang kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm thật vững chắc và bài bản để có thể tham gia thị trường trong vị thế của một tay chơi chuyên nghiệp chứ không phải là những tay mơ.