Giá căn hộ mới tại Hà Nội trên 90 triệu đồng/m²: Người mua ở e dè, nhà đầu tư tiếp tục xuống tiền

Giá tăng 40% so với cùng kỳ, nhà dưới 2 tỷ gần như biến mất

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 từ Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán, nâng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn – tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình đạt tới 91 triệu đồng/m², tăng 40% theo năm.

Đáng chú ý, 67% số căn hộ mới có giá bán trên 4 tỷ đồng, trong khi nguồn cung nhà ở dưới 2 tỷ đồng gần như không còn trên thị trường sơ cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội – cho biết, phần lớn dự án mới nằm ở phân khúc cao cấp, tọa lạc tại vị trí thuận lợi và được các chủ đầu tư định vị ở mức giá cao nhằm tối ưu hóa giá trị thương mại. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án gia tăng cùng với sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm cũng góp phần đẩy giá căn hộ lên mặt bằng mới.

Sức mua ổn định, nhà đầu tư chiếm ưu thế

Bất chấp mức giá cao, thị trường vẫn ghi nhận lực cầu ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý kỳ vọng vào khả năng tăng giá nhờ hạ tầng đô thị đang phát triển mạnh. Trong hơn 13.000 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, tới 99% là căn hộ thuộc phân khúc hạng A và B.

Trong quý II, lực lượng nhà đầu tư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường, dù nhu cầu mua để ở vẫn hiện diện. Theo bà Hằng, mặt bằng giá cao khiến người mua ở thực dần thu hẹp, nhường chỗ cho nhóm đầu tư kỳ vọng vào khả năng sinh lời trong dài hạn hoặc linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng.

"Việc nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp chưa ghi nhận xu hướng giảm giá rõ rệt, tiếp tục củng cố mặt bằng giá ở mức cao", bà Hằng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư cần thận trọng với kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn, đặc biệt tại những dự án có nguồn cung lớn và giá bán cao. Khả năng đạt kỳ vọng sinh lời sẽ bị hạn chế nếu cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng đầu tư.

Giá cao vượt khả năng chi trả, người mua thực thận trọng

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng liên tục được đẩy lên cao. Chị Thanh Hương (Thanh Hóa) chia sẻ, hồi tháng 2/2025, chị tìm mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Đại Kim (Định Công, Hà Nội) với giá 4,2 tỷ đồng cho căn 70 m² – tương đương khoảng 60 triệu đồng/m². Sau thời gian chững lại, hiện giá rao bán đã tiệm cận 70 triệu đồng/m², khiến gia đình chị quyết định tạm dừng kế hoạch mua nhà tại Hà Nội.

Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), hiện có tới 55,6% căn hộ thứ cấp tại Hà Nội có giá trên 5 tỷ đồng. Ngược lại, số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 3,9%. Mức giá này vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm thu nhập trung bình – cao.

Savills dự báo, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ chào đón thêm khoảng 11.500 căn hộ mới, chủ yếu vẫn thuộc phân khúc hạng A và B. Như vậy, nguồn cung nhà ở giá vừa và thấp vẫn chưa được cải thiện đáng kể, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người mua thực tiếp tục bị thu hẹp.

Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón làn sóng nguồn cung mới sau khi nhiều dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý. Giai đoạn 2026–2027, Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 46.600 căn hộ mới từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Theo đó, mặt bằng giá chung có thể điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ rõ nét: những dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và nằm tại khu vực có nhu cầu ở thực cao được dự báo sẽ tiếp tục giữ hoặc tăng giá; trong khi các dự án ở khu vực xa trung tâm, kém kết nối hạ tầng, có thể chịu áp lực giảm giá hoặc thanh khoản thấp.