Thị trường bất động sản trước “giờ G”: Hé lộ khu vực nhà đầu tư đang đổ xô “săn đất”

Chu kỳ mới sẽ nhanh chóng đến

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trên cơ sở nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo đó, toàn thị trường có 1.577 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính chung từ đầu năm 2023 đến hết quý II/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại thị trường và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới.

Đối với lực lượng môi giới, ước tính tổng số lượng môi giới quay trở lại bằng khoảng 60% so với giai đoạn "đỉnh".

Bên cạnh chủ đầu tư, nhà môi giới, VARS cũng cho biết, niềm tin của nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã có sự hồi phục đáng kể. Phần chênh giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định "xuống tiền" mua bất động sản tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ.

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh, khả năng hồi phục có sự phân hóa theo từng phân khúc và khu vực. Xét về phân khúc, nhà ở là phân khúc chủ đạo, chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường.

Trên cơ sở thị trường bất động sản đang dần "tan băng", cùng với việc các luật quan trọng của thị trường sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, một chu kỳ mới của thị trường sẽ nhanh chóng xuất hiện. Khi đó, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường sẽ mạnh dạn chuyển động, các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng…

Tuy nhiên, VARS lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới trong luật không đủ chặt chẽ, chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các luật tới tiến trình phục hồi của thị trường.

Do đó, VARS kiến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, "trải đường sẵn" để các luật có cơ hội được thực thi ngay, thực thi hiệu quả khi chính thức có hiệu lực. Ngoài ra, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số hiện tượng nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc BĐS, bà Phạm Thị Miền cho biết, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ.

Cụ thể, quý 2 nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Về giá bán, dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TPHCM.

Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với quý 2/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TPHCM.

Khu vực nào đang “sôi động”?

Mặc dù thị trường nhìn chung phục hồi, nhưng theo bà Phạm Thị Miền, tiến trình phục hồi của thị trường BĐS vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Xét về phân khúc, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Đáng chú ý, VARS cũng đã đưa ra nhận định về thị trường bất động sản các khu vực trong 6 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tại Trung du miền núi phía Bắc, thị trường phân hóa theo khu vực. Thị trường Bắc Ninh, Bắc Giang diễn biến tích cực. Giao dịch đất nền khu công nghiệp tăng khoảng 10% so với đáy. Các tỉnh Lạng Sơn, Lào Cai chỉ còn nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội.

Tại Duyên hải Bắc Bộ, bất động sản Hải Phòng sôi động, giá căn hộ tăng khoảng 3%, đất nền, nhà đất thổ cư dưới 2 tỷ đồng giao dịch tốt. Bất động sản Quảng Ninh phục hồi nhẹ. Dự án hình thành trong tương lai rục rịch giao dịch trở lại.

Còn tại Hà Nội và các vùng phụ cận, bất động sản Hà Nội diễn biến sôi động, thị trường thứ cấp bắt đầu duy trì ổn định. Bất động sản Hà Nam đón nhận thông tin phê duyệt nhiều dự án quy mô lớn. Bất động sản thứ cấp Hải Dương diễn biến sôi động, với mức giá đạt "đỉnh"

Tại Trung Trung Bộ, căn hộ chung cư Đà Nẵng tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đạt khoảng 70%. Giá bán, thanh khoản trên thị trường thứ cấp tăng trung bình 10-15% đối với đất nền, 3-5% với nhà phố thương mại.

Tại Tây Nguyên, thị trường Đắk Lắk ghi nhận nguồn cung từ 3 KĐT lớn, tỷ lệ hấp thụ khoảng 50%. Giao dịch, giá bán đất nền vùng ven, giá trị dưới 1 tỷ động tăng trưởng cục bộ vào tháng 4. Farm nông nghiệp được quan tâm nhiều

Còn tại Khánh Hòa, bất động sản khu vực trung tâm Nha Trang diễn ra tương đối nhộn nhịp. Hoạt động cho thuê sôi động với mức giá tăng từ 20-30%. Thanh khoản sản phẩm đất nền thổ cư, đất nông nghiệp vùng ven trầm lắng.

TP.HCM và các vùng phụ cận, nguồn cung tại TP.HCM chủ yếu đến từ giai đoạn chào bán tiếp theo của các dự án cũ. Nguồn cung toàn khu vực chủ yếu đến từ Bình Dương, Đồng Nai. Các dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Thanh khoản phân khúc đất nền, thấp tầng cải thiện.

Tại Tây Nam Bộ, nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho. Nhu cầu khách hàng hướng tới căn hộ có nhu cầu ở thực (khu vực TP Cần Thơ). Giao dịch chủ yếu từ giao dịch thứ cấp (cắt lỗ) đất trong dân. Giá bán căn hộ tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước. Giá bán đất nền đi ngang. Môi giới quay trở lại chưa nhiều, chỉ bằng 30% so với năm 2018.