Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ diễn biến thế nào khi chung cư “hạ nhiệt”?

Một “dấu lặng” hiếm hoi

Quý I/2025 khép lại với một dấu lặng hiếm hoi trên bản đồ bất động sản sau gần hai năm rì rầm hồi phục. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 4.000 căn hộ được chào bán sơ cấp – trong khi lượng tiêu thụ cũng khiêm tốn, dừng ở mức 3.000 căn. Con số này tương đương mức giảm sốc 60–70% so với quý cuối năm 2024 – thời điểm thị trường vẫn duy trì nhịp bán 11.000–12.000 căn.

Đây là quý đầu tiên kể từ đầu năm 2023 mà thị trường bất động sản cùng lúc hạ ga cả về nguồn cung lẫn sức tiêu thụ – một tín hiệu không chỉ mang tính mùa vụ mà còn hé lộ sự biến chuyển ngấm ngầm trong tâm thế và hành vi người mua.

Theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm One Mount Group, có hai nguyên nhân chính dẫn tới cảnh "ảm đạm đầu năm". Thứ nhất, quý I luôn trùng với Tết Nguyên đán – thời điểm mà thị trường tạm gác nhịp giao dịch, nhường chỗ cho kỳ nghỉ lễ dài. Nhiều chủ đầu tư chủ động "lùi quân", chờ thời, dời kế hoạch bung hàng sang quý II để tránh bị cuốn vào vòng xoáy thanh khoản èo uột.

Một số dự án dù đã mở booking từ cuối năm 2024 vẫn tiếp tục "ém hàng", quan sát phản ứng thị trường thay vì bung sản phẩm ồ ạt. Sự chậm rãi này, thực chất là chiến lược phòng thủ khôn ngoan trong bối cảnh nhu cầu thực suy yếu và mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Thứ hai – và quan trọng hơn – là sự dịch chuyển trong tâm lý và hành vi người mua. Khảo sát từ One Mount Group cho thấy, phần lớn khách hàng "bỏ lỡ" giao dịch quý cuối 2024 không phải vì thiếu nhu cầu, mà vì thiếu tiềm lực tài chính. Giá nhà vẫn đang treo cao – vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua để ở. Tuy nhiên, thay vì từ bỏ, họ đang điều chỉnh kỳ vọng: chấp nhận đi xa hơn, đổi vị trí lấy giá thành, miễn là vẫn đảm bảo chất lượng sống, hạ tầng kết nối và tiện ích đi kèm.

Cơ hội và thách thức

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Hà Nội. Với những thay đổi tích cực từ hành lang pháp lý, sự hỗ trợ từ Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường được kỳ vọng sẽ đạt được sự ổn định và phát triển bền vững hơn.

Thị trường dự kiến đón nhận khoảng 23.000-30.000 căn hộ mới trong năm nay, chủ yếu tập trung tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức và Thanh Trì.

Phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nhưng nhờ sự gia tăng các dự án nhà ở xã hội, phân khúc bình dân được kỳ vọng sẽ có nhiều cải thiện, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Ngoài ra, các dự án lớn tại Ba Đình, Long Biên và Thạch Thất sẽ tiếp tục được triển khai, góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở, đồng thời giúp ổn định giá trên thị trường.

Mặc dù vậy, những thách thức vẫn còn đó. Tình trạng chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc, áp lực tăng giá và các vấn đề pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng, giao đất vẫn cần được giải quyết triệt để.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản rất nhiều cơ hội và thách thức trong năm 2025. Thị trường hiện có những yếu tố như cung, cầu, giá, giao dịch. Với yếu tố cung, ông Đính khẳng định, sự vào cuộc của Chính phủ rất quyết liệt và đặc biệt sẽ còn mạnh mẽ hơn trong năm nay. Cùng với sự vươn lên vượt qua chuỗi khó khăn của các doanh nghiệp, chắc chắn cung sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025.

Về lực cầu, ông Đính nhận định, Chính phủ yêu cầu quyết tâm đưa GDP đặt mức tăng trưởng ít nhất 8% thì rõ ràng tăng trưởng kinh tế sẽ tốt lên. Như vậy, "cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025. Theo đó, giá bán năm 2025 cũng sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn. Tuy nhiên, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm bất động sản” - ông Đính cho hay.

Đáng chú ý, chuyên gia này kỳ vọng, giao dịch sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025 bởi các yếu tố như nguồn cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt. Điều này tạo đà cho giao dịch gia tăng. Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018 - 2019.