Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu

Tư duy "lướt sóng" dần khép lại

Giai đoạn 2016 - 2021, thị trường bất động sản trải qua một đợt sốt giá diện rộng tại các đô thị lớn và vùng ven. Khi đó, nhà đầu tư chỉ cần tận dụng nguồn vốn vay giá rẻ, "xuống tiền" trong thời gian ngắn là có thể thu lợi nhuận nhanh. Tuy nhiên, tăng trưởng lúc này phần lớn đến từ kỳ vọng chứ không dựa trên giá trị thực của tài sản.

Bắt đầu từ 2022, chính sách siết tín dụng bất động sản, lãi suất tăng cùng với ảnh hưởng từ bối cảnh kinh tế toàn cầu đã nhanh chóng kéo thị trường về trạng thái thận trọng. Đến năm 2024 - 2025, bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh, chấm dứt chu kỳ “sóng ngắn”. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược đầu tư lướt sóng mà dần chuyển sang hướng đầu tư dài hạn, dựa trên giá trị thực và tính thanh khoản bền vững.

Giới chuyên môn chỉ ra ba nguyên nhân chính khiến mô hình đầu tư lướt sóng không còn đất sống. Thứ nhất, chính sách pháp lý và tín dụng ngày càng chặt chẽ, khiến việc mua bán ngắn hạn gặp nhiều trở ngại. Thứ hai, chi phí vốn tăng cao, với lãi suất vay dao động 9 - 11%/năm, khiến việc vay để đầu tư ngắn hạn trở nên rủi ro. Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ưu tiên nhu cầu thực, trong khi nhà đầu tư cá nhân ngày càng thận trọng hơn sau các đợt “mắc cạn” vốn.

Một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho biết từng theo đuổi chiến lược lướt sóng nhưng nay đã thay đổi hoàn toàn quan điểm. Thị trường hiện tại đã tăng giá mạnh trong thời gian qua, biên độ tăng ngắn hạn không còn nhiều nên không còn phù hợp để “lướt”.

Bên cạnh đó, việc siết chặt quản lý các hoạt động đầu cơ, thổi giá đất từ phía Nhà nước cũng khiến các cơn sốt đất theo chu kỳ khó có cơ hội quay lại như trước đây.

Nhu cầu thực chiếm ưu thế, xu hướng dài hạn lên ngôi

Bức tranh thị trường đang chuyển động về với các giá trị cốt lõi. Sức cầu hiện nay chủ yếu đến từ người mua có nhu cầu thực, và hiệu quả đầu tư được đo lường bằng dòng tiền dài hạn, chứ không còn bằng kỳ vọng ngắn hạn.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong nửa đầu năm 2025, 64% người mua bất động sản nhằm mục đích để ở, chỉ 36% mua để đầu tư. Trong 6 tháng qua, đất nền, chung cư và nhà riêng là ba loại hình được quan tâm nhiều nhất, trong đó chung cư và nhà riêng chiếm tỷ lệ tìm kiếm cao nhất cho nhu cầu ở thực.

Một dấu hiệu tích cực là người mua để ở sẵn sàng vay ngân hàng nếu sản phẩm đáp ứng đủ tiện ích, pháp lý và hạ tầng tốt. Gần 66% người khảo sát cho biết sẵn sàng hoặc rất sẵn sàng vay vốn để mua nhà, cho thấy niềm tin vào giá trị dài hạn của bất động sản đã phục hồi phần nào.

Ở nhóm đầu tư, dòng tiền đang hướng tới bất động sản sơ cấp, nắm giữ trung và dài hạn. Các yếu tố như pháp lý rõ ràng, tiện ích đồng bộ, thiết kế cảnh quan và hạ tầng giao thông trở thành ưu tiên hàng đầu.

Bên cạnh đó, xu hướng lướt sóng tiếp tục suy giảm, khi chỉ 12% nhà đầu tư dự định giữ tài sản dưới 1 năm, trong khi 49% lên kế hoạch nắm giữ trong 3 - 10 năm.

Đáng chú ý, khu vực chuẩn bị sáp nhập hành chính thu hút nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là từ miền Bắc. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng, với những lo ngại về giá ảo, pháp lý chưa rõ ràng, tiến độ hạ tầng và thanh khoản hạn chế. Điều này cho thấy, nhà đầu tư hiện nay có xu hướng đánh giá kỹ lưỡng trước khi “xuống tiền”, thay vì chạy theo các “sóng” tin đồn như trước.

Chuyển hướng phát triển bền vững 

TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam – nhận định, tâm lý người mua bất động sản hiện đã có nhiều thay đổi, đặc biệt với phân khúc chung cư. Nếu trước đây chủ yếu mua để ở, thì hiện nay, nhiều người đã tính đến yếu tố khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền dài hạn như tại các thị trường phát triển.

Tuy nhiên, ông Lượng cũng cho rằng trong bối cảnh thị trường đang trở lại giá trị thực, các hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ không còn đất sống. Với những bài học từ giai đoạn tăng nóng trước đó, nhà đầu tư ngày càng tỉnh táo và cẩn trọng hơn, hướng đến chiến lược dài hạn, an toàn và ổn định hơn.