Tâm lý “chờ giá giảm thêm” của người mua bất động sản đã không còn?

Đà giảm giá bất động sản đã dừng lại?

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường thứ cấp đã không còn xuất hiện nhiều các “deal” giảm trên 30% như giai đoạn cùng kỳ 2023. Hầu hết các giao dịch nhà đất thời điểm này đều giữ nguyên khoảng giá rao bán thời điểm cuối năm. Không có động thái điều chỉnh tăng nhưng cũng không còn những màn “ép giá” giảm xuống bất chấp như cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, lượng tin đăng bán cắt lỗ đã giảm mạnh so với cùng kỳ. Nhu cầu tìm mua nhà đất tăng trở lại trong 2 tháng qua. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc tháng 1/2024 tăng 66% so cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 46%. Lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tháng 1 tăng 71%, TP.HCM tăng 59%. Xu hướng này cũng diễn ra trên hầu hết các tỉnh, thành khác.

Theo một số lãnh đạo công ty bất động sản khác đánh giá, giai đoạn bất động sản giảm giá trên thị trường thứ cấp bị chi phối bởi 2 yếu tố chủ chốt. Một là sự thiếu hụt dòng tiền của chủ tài sản thuộc nhóm nhà đầu tư cá nhân dẫn đến ngộp tài chính. Hai là nhu cầu xử lý, tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Do đó, chỉ khi nào các chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, họ sẽ dừng xả hàng.

Với nhà đầu tư cá nhân, việc bán tháo, giảm giá tài sản chủ yếu do khó khăn dòng tiền như áp lực lãi vay, nợ gốc lớn. Thanh khoản trầm lắng khiến cho việc ôm nhiều tài sản trở thành gánh nặng, buộc phải bán tháo bớt những tài sản ít tiềm năng. Nhóm nhà đầu tư cá nhân này sẽ dừng giảm giá khi nào họ xử lý các khó khăn về dòng tiền với các tổ chức tín dụng.

Còn đối với nhóm nhà đầu tư tổ chức, họ sẽ dừng việc giảm giá (thường là bán sỉ với giá rẻ một cách âm thầm) khi doanh nghiệp hoàn tất tái cấu trúc sản phẩm, cơ cấu lại dòng tiền, tất toán các khoản nợ đáo hạn đối với các đối tác, ngân hàng, trái chủ.

Từ đó, sẽ rất khó đoán chính xác khi nào đà giảm giá bất động sản dừng hẳn vì điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô như: tăng trưởng kinh tế ổn định, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản (tiêu thụ tài sản tăng trở lại), chính sách pháp lý hỗ trợ thị trường đã thật sự đi vào cuộc sống.

Trong khi đó, theo chia sẻ của Giám đốc một công ty bất động sản tại TP Thủ Đức (TP HCM), thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, thanh khoản chưa phục hồi nhiều nên hầu như không có tình trạng tăng giá bán trở lại ở cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp.

Dù vậy thời điểm này cũng không còn tình trạng cắt lỗ, thoát hàng rầm rộ, giảm giá sâu 30-40%. Giá bất động sản đứng im so với cuối năm, giao dịch cải thiện nhờ người mua đã chấp nhận xuống tiền, không “đứng nhìn” mà tham gia săn đất. Người mua nhà dần chấp nhận thực tế giá bất động sản đã chạm đáy và khó có thể đi xuống thêm nữa. Vì vậy, tâm lý “chờ giảm thêm” thường trực trong năm 2023 đang được thay thế bởi xu hướng “bắt đáy” từ 2024.

Theo vị giám đốc này, kỳ vọng tăng trưởng kinh tế năm 2024 ổn định, thị trường bất động sản cũng xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản, hành lang pháp lý hỗ trợ thị trường đang hoàn thiện, tạo ra những tín hiệu tích cực đến người mua nhà. Thị trường đang ở giai đoạn giao thời, chuẩn bị cho đà hồi phục xuất hiện.

Khảo sát tại một số sàn môi giới nhà đất phía Nam, ghi nhận xu hướng giảm giá bất động sản chậm lại rõ nét, ngoại trừ một số phân khúc nhà đất vườn, đất nông nghiệp hay đất nền xa trung tâm, thanh khoản kém nên bán ra khó khăn, phải điều chỉnh giá.

Khi các tín hiệu phục hồi xuất hiện, niềm tin của người mua/ thuê bất động sản sẽ dần cải thiện, các nhà đầu tư cá nhân sẽ dừng việc giảm giá tài sản và chuyển sang giữ giá thứ cấp. Trong khi đó, nhà đầu tư, tổ chức sẽ bắt đầu chu kỳ thăm dò trên thị trường sơ cấp, bán giá mềm giai đoạn đầu và tăng giá nhẹ vào giai đoạn sau của dự án. Các chương trình khuyến mãi cũng sẽ ngắn hạn hơn. Vì vậy đà giảm giá nhà đất có thể sẽ dừng hẳn từ nửa cuối năm 2024 trở đi.

Người mua đã chấp nhận “xuống tiền”?

Lực cầu mua nhà được dự báo sẽ bắt đầu tăng nhanh hơn từ sau tháng Giêng khi hoạt động du xuân chính thức kết thúc. Đây cũng là giai đoạn các chuyên gia nhận định bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phục hồi mạnh hơn và làn sóng giảm giá có thể kết thúc.

Thực tế, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, diễn biến tháng 2/2024 có sự sụt giảm nhẹ so với tháng trước do rơi vào giai đoạn thị trường đóng cửa nghỉ Tết Nguyên đán. Dù vậy những ngày cuối tháng 2 sau kỳ nghỉ, nhà đầu tư đã trở lại giao dịch từ sớm, thị trường sôi động hơn. Nhu cầu tìm kiếm đất nền và chung cư phục hồi tích cực. Diễn biến này cho thấy tâm lý người mua đối với sự hồi phục của thị trường đang “tươi sáng” hơn so với dự báo trước đó.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang xuất hiện các tín hiệu hồi phục rõ rệt gồm: thanh khoản tăng trở lại; lãi suất cho vay bất động sản giảm, lãi suất huy động xuống mức dưới 5% và cuộc thanh lọc doanh nghiệp địa ốc yếu kém đang đi vào thời điểm hoàn tất.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khi thanh khoản bật tăng là lúc chỉ số bất động sản quay đầu đi lên. Chính phủ đã tích cực gỡ vướng và thúc đẩy bất động sản. Các bộ luật quan trọng về thị trường này cũng đã thông qua, hạ tầng được đẩy nhanh sẽ thúc đẩy tiến trình phục hồi của bất động sản.

Những yếu tố trên dần giúp thị trường vượt qua mùa trầm lắng và phục hồi. Nhờ đó, nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu sẽ tham gia vào bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026. Bà Trang dự báo đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng, bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết, thị trường bất động sản 2024 là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư bởi giá một số phân khúc đầu tư đã xuống, chỉ có bất động sản phục vụ ở thực là giữ giá.

“Năm 2025, khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, giá đất, thuế đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường thì giá đất sẽ cao, kéo chi phí, giá thành làm dự án tăng lên. Vì thế, 2024 là thời cơ tốt để các nhà đầu cân nhắc đầu tư vào đất nền, liền kề, biệt thự trước khi luật mới có hiệu lực. Các thị trường như Hà Nội hay các tỉnh thu hút vốn FDI mạnh là những khu vực đầu tư tốt. Còn đầu tư vào những nơi không thu hút đông người dân là rất nguy hiểm”, ông Quyết nhấn mạnh.