Siết nhà “hai giá”: Thu thuế bất động sản tăng vọt nhưng dân khổ, ngành thuế mệt mỏi?

Tăng thu thuế bất động sản hàng nghìn tỷ đồng

Trong thời gian qua, đã có không ít những trường hợp cá nhân và doanh nghiệp khi tham gia mua bán, kinh doanh BĐS đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký hai hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Trước tình hình đó, nhằm chống thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế, Cục Thuế địa phương tham mưu cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh; xây dựng dữ liệu giá giao dịch BĐS để công khai, tạo thuận lợi cho người nộp thuế.

Cùng với đó, Bộ Tài chính cũng có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Công an, Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong chuyển nhượng BĐS. Với việc triển khai đồng bộ các giải pháp quản lý, kết quả thu thuế từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS tăng mạnh. Nhiều địa phương tăng thu ngân sách từ chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS.

Ngay sau những động thái mạnh tay từ Bộ Tài chính, về cơ bản đã có những hiệu quả bước đầu.

Đơn cử như tại tỉnh Quảng Bình, trước sự chỉ đạo quyết liệt của Bộ Tài chính, tính đến ngày 20/6/2022 các cá nhân, tổ chức trên địa bàn tỉnh đã thực hiện kê khai bổ sung, điều chỉnh 2.421 lượt hồ sơ khai thuế với số tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản phải nộp tăng thêm hơn 20,6 tỷ đồng, trong đó, thuế thu nhập cá nhân là 16,5 tỷ đồng; lệ phí trước bạ là 4,1 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại Thừa Thiên - Huế, báo cáo của Cục Thuế tỉnh này cho thấy tính đến 31/5/2022, số hồ sơ chuyển nhượng BĐS là 2.644 hồ sơ; số thuế TNCN chênh lệch là 13,248 tỷ đồng.

Tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.

Đáng chú ý, sang năm 2022, chỉ trong 5 tháng đầu năm, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16.000 tỷ đồng, tăng 68,6% so cùng kỳ năm 2021.

Dân khổ, ngành thuế mệt mỏi?

Việc “siết nhà hai giá” chống thất thu thuế BĐS là sự can thiệp cần thiết, giúp cải thiện nguồn ngân sách từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, kể từ thời điểm siết tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” đã xảy ra không ít câu chuyện khiến nhiều người phải “đau đầu”.

Lấy đơn cử như câu chuyện của bà bà N.P.N (ngụ tại Quận 1, TP Hồ Chí Minh), Cách đây 2 năm, bà có mua một căn hộ tại quận 1 với giá gần 18 tỷ đồng, đóng tiền theo tiến độ dự án. Nhưng khi dịch bùng phát, bà không còn khả năng thanh toán, nên đành chuyển nhượng căn hộ đó với giá chưa tới 17 tỷ đồng, tức lỗ khoảng 1 tỷ đồng so với giá chủ đầu tư đưa ra.

Nhưng khi làm hồ sơ nộp thuế, Chi cục Thuế quận 1 không chấp nhận. Các bên phải giải trình và chứng minh mua bán đúng giá 17 tỷ đồng thông qua giao dịch ngân hàng. Tuy nhiên, Chi cục Thuế quận 1 vẫn không đồng ý và cho biết phải đi xác minh xem có trường hợp nào giao dịch như vậy không.

“Do đợi xác minh lâu, hai bên phải làm lại hợp đồng bằng với giá của chủ đầu tư, chấp nhận đóng thuế trước bạ cao hơn so với giá giao dịch. Đã vậy, bên mua phải chịu 1/3 thuế thu nhập cá nhân cho bên bán vì bên bán không đồng ý đóng thuế thu nhập phần cao hơn giá bán”, bà N. cho biết.

Hay như trường hợp của anh P.Đ.T (ngụ ở phường Cát Lái, TP. Thủ Đức) chuyển nhượng một lô đất cho bà L.M.T, nhưng khi nộp hồ sơ khai thuế cho Chi cục Thuế TP. Thủ Đức thì bị cơ quan này trả lại hồ sơ vì giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường.Trả hồ sơ vì không theo giá thị trường

Cơ quan thuế yêu cầu anh kê khai lại, anh T. cũng làm lại phụ lục hợp đồng theo hướng điều chỉnh giá bán tăng lên và làm biên bản cam kết bán đúng giá theo hướng dẫn của ngành thuế. Thế nhưng đến nay, hồ sơ chuyển nhượng lô đất của anh vẫn chưa xử lý xong.

Không chỉ người dân kêu “khổ” mà đến cơ quan thuế cũng “đau đầu” với việc giải quyết hồ sơ mua bán đất cho người dân.

Cụ thể, ông Phan Văn Dũng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế TP. Thủ Đức cho biết, khối lượng hồ sơ đất đai trên địa bàn TP. Thủ Đức đang quá nhiều. Riêng trong quý I/2022, Chi cục Thuế TP. Thủ Đức phải giải quyết gần 11.000 hồ sơ mua bán nhà đất, gấp 20 lần so với quận 1.

Bên cạnh nhân lực không đủ, theo ông Dũng, thời gian giải quyết thủ tục còn kéo dài do Cục Thuế trả lại nhiều hồ sơ do giá khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường.

“Người dân phải giải trình lại trong 10 ngày theo yêu cầu của Chi cục Thuế hoặc điều chỉnh giá”, ông Dũng nói.

Ở góc nhìn của chuyên gia, Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - cho rằng, cần kiểm soát chặt chẽ việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để phòng ngừa, ngăn chặn hành vi trốn thuế, lừa đảo. Theo đó, HoREA từng đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất; đánh thuế thu nhập thuế suất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư.

Trong khi đó, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia về thuế cho biết, quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: Dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Ông Thịnh phân tích, quy định này lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50-70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định.