Sản phẩm bất động sản nào sẽ vào đúng vùng trũng của thị trường?

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, chuyên gia nhận định, căn hộ có diện tích nhỏ sẽ giải quyết được vấn đề thanh khoản cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Khủng hoảng bất động sản thời gian qua là do thiếu cung, dư cầu

Báo cáo gần đây của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới) chỉ ra giá nhà liền thổ ở TPHCM đã gấp gần 7 lần trong 10 năm qua, chạm mức gần 330 triệu đồng/m2 vào giai đoạn 2021-2023. Thị trường đã lập một mặt bằng giá mới, khi ngày càng nhiều các sản phẩm hạng sang và siêu sang xuất hiện.

Còn giá bán căn hộ, đơn vị này cũng nhận định, đã tăng gấp 3 lần trong 10 năm qua dù nguồn cung tăng hơn 4 lần. Hiện tại, giá căn hộ tại TPHCM đã chạm mức 76 triệu đồng/m2, tăng nhanh trong giai đoạn 2020-2021.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý chưa tạo ra môi trường cân bằng. Do đó, cần tập trung toàn bộ nguồn lực về pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách… để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, để khơi thông tài chính bất động sản nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cũng cho rằng, Vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. Hiện giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm.

Nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu nằm ở những ách tắc trong pháp lý và chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp. Để khơi dòng tài chính bất động sản, cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.

Căn hộ có diện tích nhỏ dẫn dắt thị trường?

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng mạnh qua từng năm, việc lựa chọn những căn hộ có diện tích nhỏ đang là giải pháp của nhiều hộ gia đình. Các căn hộ có diện tích 40 - 50m2 với 1 - 2 phòng ngủ, có giá dao động 1,5 - 2 tỷ đồng là những sản phẩm được nhiều gia đình lựa chọn.

Báo cáo của Viện nghiên cứu kinh tế – tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) về tâm lý và hành vi người mua hiện nay cho thấy, sự quan tâm đặt nhiều vào số tiền họ phải trả thật thấp để có thể sớm sở hữu một căn hộ. Đơn vị này ghi nhận có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, còn 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ dự định xuống tiền mua.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS FERI thừa nhận một số thay đổi trong thói quen người mua những năm gần đây cho thấy, họ quan tâm nhiều đến giá tổng căn hộ thay vì giá trên từng m2. Xu hướng này đã có ở nước ngoài từ lâu và nay mới dần xuất hiện trong nước.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định căn hộ diện tích nhỏ là xu hướng tất yếu của thị trường, khi giá căn hộ ngày càng tăng và thu nhập người trẻ không theo kịp. Ở các nước trên thế giới, căn hộ 25-30m2 được phổ biến rộng rãi, giải quyết bài toán sở hữu nhà cho người dân. Tại Việt Nam, bên cạnh việc xác định xu hướng căn hộ nhỏ, vấn đề lớn hơn là làm sao để tăng thu nhập, tạo công việc làm cho người dân, để họ có thể dễ dàng sở hữu nhà.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, các căn hộ chung cư diện tích lớn giá thuê thường cao hơn so với mức thu nhập của người dân nên ít lựa chọn.

Trong khi đó, giá tiền thuê căn nhỏ vừa phải, thấp hơn 25-35% so với căn diện tích lớn nên được ưa chuộng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đi săn lùng mua để cho thuê lại kiếm lời.