Những phân khúc vừa đi qua chu kỳ biến động và đang hồi phục?

Nhiều phân khúc ghi nhận lượng giao dịch ấn tượng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trên thực tế, các chủ thể trên thị trường bất động sản đang tích cực đẩy nhanh việc tiếp cận với hệ thống pháp luật mới. Vì vậy, trong quý cuối cùng của năm 2024, các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ ấn nút tăng tốc, khả năng cao sẽ đem đến nhiều kết quả ấn tượng hơn.

Nhìn nhận về tín hiệu tích cực của thị trường thời gian qua, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, ở phân khúc đất đấu giá, số lượng người dân tham gia các phiên đấu giá lên đến hàng trăm, thậm chí cả nghìn người. Trong khi số lượng lô đất mỗi phiên đấu hạn chế. Thời gian mỗi phiên đấu kéo dài kỷ lục, người dân vẫn chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất. Giá trúng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Ở phân khúc căn hộ chung cư, sản phẩm này liên tục thiết lập mặt bằng giá cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các dự án mới ra hàng, tỷ lệ booking/ đặt cọc đều ghi nhận ở mức cao, trên 70%, mặc dù giá “không hề rẻ”.

Với phân khúc thấp tầng, đất nền, các dự án mới ra hàng ghi nhận mức giá ngày càng cao. Nhưng tỷ lệ người quan tâm, booking/đặt cọc đều cao, trên 70%. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh. Các sản phẩm thấp tầng “cũ” cũng liên tục ghi nhận mức giá tăng.

Theo ông Đính, trong quý 4/2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận sự phục hồi trên diện rộng. Căn hộ chung cư, chủ yếu là căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung căn hộ mới của thị trường được đóng góp thêm từ các vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, phân khúc biệt thự, liền kề sẽ sôi động hơn nhờ sức hút từ một đại đô thị phía Bắc. Ngoài ra, với phân khúc đất nền thì đất nền pháp lý sạch tại các khu vực chưa bị đẩy giá tiếp tục được các nhà đầu tư “gom hàng” ở các phía Bắc và phía Nam.

Thị trường có đang tiềm ẩn những dấu hiệu bất thường?

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động và đang có dấu hiệu hồi phục. Theo dự báo về tín hiệu đảo chiều, đến quý 3/2024, thị trường đã cho thấy tín hiệu đảo chiều với diễn biến tích cực ở nhiều phân khúc. Các loại hình bất động sản trong thị trường dự kiến sẽ hồi phục dần theo lộ trình.

Dù ghi nhận những tín hiệu tích cực của sự phục hồi và khởi sắc, nhưng các chuyên gia vẫn chỉ ra những yếu tố cho thấy thị trường đang tiềm ẩn những dấu hiệu bất thường, không bền vững. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng những đợt đấu giá đất ven Hà Nội gần đây cho thấy dấu hiệu bất thường về đầu cơ, tạo sóng. Đất đấu giá tăng đột biến gần đây ở một số khu vực là không bền vững. Chính bởi vậy, Bộ Xây dựng đã yêu cầu kiểm soát giá đất tăng sau những bất thường đấu giá đất ngoại thành Hà Nội.

Khảo sát hơn 500 môi giới bất động sản trước hiện tượng trên cũng ghi nhận có 38% môi giới cho rằng đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý fomo, do các yếu tố đầu cơ. 21% nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven. Cả 2 tỉ lệ ý kiến này đều áp đảo cho thấy ngay cả chính những người làm nghề – môi giới bất động sản cũng nhìn thấy những yếu tố bất ổn, không bền vững của các cuộc đấu giá đất Hà Nội của thị trường bất động sản.

Bà Phạm Thị Miền cho rằng bên cạnh các dấu hiệu tăng nhiệt, thị trường bất động sản cũng cho thấy các dấu hiệu “tạo nhiệt” chủ đích từ những người tham gia thị trường. Dù thực trạng bỏ cọc, cảnh báo diễn ra thường xuyên nhưng ở các phiên đấu giá kế tiếp hiện tượng đấu giá cao ngất ngưởng, vượt xa giá trị thực tế vẫn tiếp tục diễn ra. Thậm chí, có những nhà đầu tư sẵn sàng vào tiền để tạo mặt bằng giá mới, đẩy giá đất khu vực.

Tại phân khúc căn hộ chung cư, bên cạnh các giao dịch thực, phản ánh chính xác nhu cầu cao với phân khúc này, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận tình trạng phối hợp đẩy giá của một bộ phận nhỏ. Trên thực tế, một số căn hộ tại các dự án đẩy giá lên quá cao, không ghi nhận giao dịch.

Theo ông Đính, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, Nhà Nước cần tiếp tục triển khai, thúc đẩy, hỗ trợ các chương trình phổ biến pháp luật để đảm bảo thị trường hiểu đúng, đủ, đặc biệt là khi 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lưc từ 1/8/2025. Và cần xác định đây là tiền đề quan trọng cho quá trình thực thi pháp luật sau này của các chủ thể liên quan đến thị trường. Ngoài ra, các cơ quan chức năng cần bám sát thị trường, sẵn sàng nghiên cứu, thực hiện các điều chỉnh, bổ sung nếu nhận thấy bất cứ một dấu hiệu nào chưa phù hợp.