Những nguyên nhân gây tranh chấp tại chung cư hiện nay?

Mới đây, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành chỉ thị tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Đây được coi là chìa khóa chấm dứt tranh chấp xảy ra nhằm tăng cường quản lý, chấm dứt tranh chấp kéo dài giữa cư dân với chủ đầu tư liên quan đến việc sử dụng kinh phí bảo trì chung cư trong thời gian qua.   

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, Chánh Thanh tra Bộ đã ban hành 18 Kết luận Thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư, cụm nhà chung cư. Đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định, và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư tổng số kinh phí bảo trì gần 345 tỷ đồng.

Đã buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng). Cơ quan này cũng ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính 8/18 chủ đầu tư, tổng số tiền 1,03 tỷ đồng. Đã có 18 Kết luận Thanh tra giải quyết dứt điểm nhiều kiến nghị, khiếu nại gay gắt của cư dân, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.

Trước những tranh chấp, khiếu nại kéo dài tại chung cư hiện nay, theo Bộ Xây dựng, có 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng hiện nay, đó là: Do nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và Ban quản trị (BQT).

Chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung.

Chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công, nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp phường, xã tổ chức.

Do chủ đầu tư và BQT nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho BQT.

Chủ đầu tư và BQT chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì, nhưng đã bàn giao. Ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì.

Một số chính quyền cấp phường, xã và cấp quận, huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư của địa phương mình.

Bộ Xây dựng cho biết, để chấn chỉnh và giải quyết tình trạng tranh chấp tại chung cư hiện nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị chính quyền, các cơ quan chức năng, tổ chức và cá nhân tuyên truyền pháp luật về nhà ở, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong đó chú trọng đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Cụ thể, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần thực hiện quyền và trách nhiệm theo Luật Nhà ở; chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp với công an trên địa bàn để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định.

Bộ Xây dựng yêu cầu kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo quy định… Các Sở Xây dựng tiếp tục nâng cao vai trò, chức năng quản lý Nhà nước về nhà ở; tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở, trong đó tăng cường thanh tra quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư.

Trong quá trình thanh tra, phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu vi phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra cấp huyện, xã, ngoài nâng cao công tác quản lý Nhà nước về nhà ở trên địa bàn. Sở cần kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm mở tài khoản thanh toán tại 1 tổ chức tín dụng để gửi có kỳ hạn đối với mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định.

Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng - nơi có dự án, biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Khi Ban quản trị được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo quy định.

Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định, và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng biết, để theo dõi.

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc sử dụng kinh phí bảo trì phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch. Ngoài ra, chủ đầu tư phải thống nhất với Ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, phối hợp với Ban quản trị giải quyết vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao.

Bên cạnh chấn chỉnh quản lý, sử dụng phí bảo trì, chỉ thị của Bộ Xây dựng cũng nghiêm cấm các hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung, hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.

Nghiêm cấm tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Cấm sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng. Cấm sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với chủ trương đầu tư dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.