Những 'điểm nghẽn' của thị trường bất động sản cần được tháo gỡ

Bất động sản(BĐS) và thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, tác động trực tiếp và rộng lớn đến người dân, doanh nghiệp, giúp tăng trưởng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trong đó, các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng, nhất là thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất,.

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia lĩnh vực pháp lý, BĐS tại Hội thảo: Tháo gỡ "điểm nghẽn" thúc đẩy thị trường BĐS phát triển do Báo Lao động tổ chức ngày 5/7.

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Nguyễn Đức Thành, Phó Tổng Biên tập Báo Lao Động cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, không chỉ tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống của người dân mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội.

Phó Tổng Biên tập Báo Lao động Nguyễn Đức Thành phát biểu khai mạc Hội thảo

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS trong nước đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Những vướng mắc pháp lý, khó khăn trong tiếp cận tín dụng và các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường.

Theo ông Nguyễn Đức Thành, chúng ta cần có biện pháp kịp thời và hiệu quả để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, giai đoạn vừa qua BĐS có sự trầm lắng. Thời gian tới, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều "điểm nghẽn", trong đó lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu.

Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài. Hiện nay, để làm một dự án BĐS các thủ tục chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của BĐS.

Trong bối cảnh người dân đang "khát" nhà ở giá rẻ nhưng vẫn còn nhiều dự án căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Ông Điệp khẳng định, BĐS của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Nếu BĐS phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, còn có sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; hai là, dự án nhà ở thương mại không có  đất ở vẫn phải tiếp tục "chờ"; ba là, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.

Từ thực tế này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất các giải pháp tháo gỡ những "điểm nghẽn" về sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý BĐS

Theo đó, đề xuất Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.

Quy định này nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị, khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào?

Tại Hội thảo, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, BĐS cũng đã phân tích, nhìn nhận rõ thực trạng của thị trường. Đồng thời chỉ ra những khó khăn, thách thức trong phát triển thị trường BĐS hiện nay nhất là trước thời điểm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành.

Dựa trên những phân tích, nhận định, đánh giá, dự báo, các chuyên gia cũng nhận diện những "điểm sáng" của thị trường BĐS, từ đó giúp các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân có được sự chuẩn bị tốt nhất trước đà phục hồi, phát triển của thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo.