Thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn biến thế nào, có nên đầu tư thời điểm này?

“Mạch máu” vẫn chưa được thông

Trong 6 tháng đầu năm 2024, Phú Quốc chỉ đón 3,3 triệu lượt khách, tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Theo các chuyên gia, con số thống kê trên cho thấy, du lịch Phú Quốc chưa có dấu hiệu khởi sắc, bởi cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2023 là giai đoạn gần như "đóng băng" của thị trường.

Doanh thu từ dòng tiền chi tiêu, lưu trú của khách du lịch, đặc biệt là du khách quốc tế được xem là “mạch máu” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. “Mức doanh thu ước đạt trên 11.200 tỷ đồng qua 6 tháng đầu năm 2024 là con số rất khiêm tốn nếu không muốn nói là thất bại so với tiềm năng của du lịch Phú Quốc và dòng vốn đầu tư vào thị trường địa ốc nghỉ dưỡng”, một chuyên gia về tài chính và đầu tư chia sẻ.

Mong chờ khách du lịch quay trở lại, nhưng Phú Quốc vẫn liên tục nhận những phản ánh không tích cực từ du khách về việc quy hoạch, xây dựng, vận hành các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thiếu chuyên nghiệp, không có bản sắc, quá tải dự án dẫn tới mất cân bằng sinh thái, môi trường.

Thời gian qua, Phú Quốc đã nỗ lực không ngừng trong việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, thu hút mạnh đầu tư để đảo Ngọc không chỉ là địa hạt của du lịch, nghỉ dưỡng mà còn là một đô thị biển, một trung tâm kinh tế - tài chính mới của khu vực.

Khát vọng vươn mình trở thành đô thị biển tầm cỡ được cụ thể hóa trong quy hoạch chung TP Phú Quốc đến năm 2040, công bố vào tháng 2-2024. Theo đó, Phú Quốc được xác định là đô thị biển - đảo có sức hấp dẫn, đạt tiêu chuẩn đô thị loại I; khu kinh tế biển có vị thế đặc biệt, dự kiến đến năm 2040 thu hút khoảng 680.000 người.

Do đó, kế hoạch sử dụng nguồn lực đất đai không chỉ tập trung vào mục đích du lịch, nghỉ dưỡng như trước mà chú trọng ưu tiên đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xã hội, các dự án thực hiện các chiến lược phát triển đô thị…

Điều này có nghĩa quy hoạch chung TP Phú Quốc đến năm 2040 sẽ định hướng phát triển đô thị biển, đặc biệt tập trung quy hoạch đảm bảo vào đô thị để ở lâu dài, thay vì các đô thị nhỏ lẻ kinh doanh dựa vào khách du lịch.

Nhằm hiện thực hóa mục tiêu đó, trong năm 2024, UBND tỉnh Kiên Giang đề xuất bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư 2 dự án đang rất cấp thiết đối với sự phát triển của TP Phú Quốc là dự án đường ven biển Phú Quốc có tổng mức đầu tư 7.000 tỉ đồng và dự án đường vành đai ven rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trên đảo Phú Quốc với tổng chiều dài khoảng 184km.

Những tuyến đường trọng điểm này vừa đáp ứng yêu cầu giao thông, tham quan, vừa phục vụ quốc phòng - an ninh, thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa quá trình trở thành đô thị loại I của đảo Ngọc.

Có nên đầu tư thời điểm này?

Mặc dù lượng khách du lịch quay trở lại Phú Quốc chưa thực sự thuyết phục, nhưng Phú Quốc - thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam vẫn luôn là thiên đường nghỉ dưỡng mà còn là một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản. Với sự phát triển về cơ sở hạ tầng, hạ tầng xã hội trong những năm gần đây kinh tế Phú Quốc hứa hẹn tăng trưởng mạnh mẽ.

Trong năm 2025 dự kiến Phú Quốc sẽ đấu giá sân bay cũ, nơi đây được quy hoạch đại đô thị có tầng cao lên đến 99 tầng, tiền đấu giá khu đất này dự kiến sẽ phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng - xã hội. Hiện nay Phú Quốc đang lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà máy xử lý chất thải và xây dựng nhiều quảng trường giúp xanh hóa, làm đẹp cảnh quan.

Một trong những lo lắng lớn nhất của nhà đầu tư bất động sản Việt Nam là rủi ro pháp lý. Trước 2024 khi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới chưa có hiệu lực và Thủ tướng Chính phủ chưa ban hành Quyết định 150/QĐ-TTg ngày 06 tháng 2 năm 2024 thì nhà đầu tư mua bất động sản đất nền, đất công tại Phú Quốc gặp nhiều rủi do như dễ bị dự án xin trùm lên, đền bù thấp hoặc mua đất sơ đồ khó ra sổ hoặc bị thay đổi quy hoạch....

Tuy nhiên từ ngày 01/8/2024 câu chuyện này hoàn toàn thay đổi do việc phê duyệt dự án hiện nay phải đấu giá, đấu thầu rất khó khăn (chỉ ưu tiên dự án công và nhà đầu tư có đất sẵn), hầu hết dự án phải thỏa thuận theo giá thị trường, quy hoạch đã ổn định dài hạn.

Ngoài ra, Phú Quốc đang đẩy mạnh việc cấp sổ cho những thửa đất có nguồn gốc rõ ràng, đủ điều kiện cấp sổ. Đặc biệt, theo Luật Đất đai 2024, những khu đất nông nghiệp có lợi thế kinh doanh trong các lĩnh vực nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà vẫn có thể khai thác đến 50% diện tích cho các hoạt động này.

Đặc biệt hơn, chu kỳ bất động sản tại Phú Quốc mang tính đặc thù, khác biệt với những khu vực khác của Việt Nam. Đỉnh điểm giá và lượng giao dịch đất nền tại Phú Quốc xảy ra vào giữa năm 2018, trong khi cả nước đạt đỉnh giá và lượng giao dịch vào quý 1 năm 2022.

Sau một giai đoạn suy giảm từ cuối năm 2018 đến 2020, thị trường đất nền Phú Quốc phục hồi mạnh mẽ vào năm 2021 khi thành phố đảo chính thức được công nhận. Tuy nhiên, từ quý 2 năm 2022 đến quý 3 năm 2024 do ảnh hưởng khủng hoảng thị trường bất động sản cả nước, ảnh hưởng của khủng hoảng nền kinh tế Việt Nam và thế giới, giá đất nơi đây đã giảm thêm 30-40% so với đỉnh trước đó, mở ra cơ hội đầu tư với mức giá tốt hơn.

Do đó, nhiều ý kiến đánh giá, với chu kỳ bất động sản đặc thù, sự ổn định về quy hoạch, an tâm về pháp lý, cùng với tiềm năng phát triển kinh tế mạnh mẽ, đất nền Phú Quốc đáng để đầu tư. Giá đất hiện đang ở mức thấp, rẻ hơn so với đa số các địa phương khác, nhưng có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.