Bỏ cọc đấu giá đất sẽ gây nhiễu loạn thị trường đất nền?

Gia trúng các lô đất cao ngất ngưởng

Tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá dao động trong khoảng hơn 90 đến 133 triệu đồng/m2. Tại huyện Thanh Oai, giá trúng đấu giá đất dao động 51-100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Hay tại huyện Thanh Oai, có nhiều lô đất có giá trúng cao gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm (tương ứng số tiền chênh 5 - 7 tỷ đồng/lô đất). Điều này đã tạo ra một "kỷ lục mới" cho giá đất ở ngoại thành Thủ đô - khi giá trúng đấu giá dao động từ 51,767 triệu đồng/m2 đến 100,575 triệu đồng/m2. Cụ thể, có 30 thửa đất có giá trúng từ 82 triệu đồng/m2; khoảng 15 lô có giá khởi điểm từ 955 triệu đồng/lô nhưng sau khi đấu giá chênh đến 7 tỷ đồng/lô.

Tuy nhiên, cho đến ngày 16/9 vừa qua, lãnh đạo huyện Thanh Oai cho biết, với 68 thửa đất trúng đấu giá, đến thời hạn cuối cùng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, chỉ có 12 trường hợp nộp đủ tiền; 56 thửa đất không nộp tiền hoặc không nộp đủ. Đáng chú ý, 12 trường hợp nộp tiền có giá trúng cao nhất là 55,167 triệu đồng/m2.

Theo lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, mặc dù đã hết thời hạn nộp tiền đấu giá nhưng theo quy định hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Bỏ cọc sẽ gây nhiễu loạn thị trường?

Theo ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, sau sự kiện bỏ cọc 80% tại Thanh Oai, có thể thấy thị trường đang có một nhóm đối tượng làm giá, dẫn đến những "cơn sốt" đất ảo ngắn hạn, khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ bị cuốn vào vòng xoáy đua giá mà không nhận ra giá trị thực sự của đất. Điều này sẽ tạo ra sự bùng nổ ngắn hạn nhưng sẽ kéo theo sự suy thoái nhanh chóng khi thị trường điều chỉnh hoặc các nhóm đầu cơ rút lui khỏi thị trường.

Ông Huy cho rằng, việc 1 phiên đấu giá có tới 80% nhà đầu tư bỏ cọc, lại là những nhà đầu tư trả giá cao cho thấy vụ việc này đang bị thao túng bởi các nhóm đầu cơ chuyên nghiệp. Các nhóm này thường có sự hợp tác với nhau để tạo ra sóng ảo trên thị trường, thông qua việc trả giá cao trong các phiên đấu giá, nhằm thổi phồng giá đất. Mục tiêu không chỉ là kiếm lợi nhuận từ mảnh đất đấu giá mà còn là tác động đến giá trị của các dự án bất động sản khác trong khu vực. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, các nhà đầu cơ này có thể nhanh chóng thoái vốn tại các dự án liên quan và thu về lợi nhuận lớn từ những nhà đầu tư khác.

Theo đề xuất của ông Nguyễn Quang Huy đề xuất, ngoài việc thu hồi tiền cọc, cần áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính mạnh mẽ hơn đối với những nhà đầu tư bỏ cọc. Ví dụ, tùy vào mức độ vi phạm, có thể áp dụng các mức phạt từ 30% đến 200% giá trị tiền cọc. Điều này sẽ tạo ra rào cản đối với những hành vi đầu cơ không lành mạnh, đảm bảo rằng chỉ những nhà đầu tư có kế hoạch tài chính vững chắc mới tham gia đấu giá, các nhà đầu tư bỏ cọ sẽ có thể không được tham gia có thời hạn hay vĩnh viễn về việc tham gia đấu giá trong tương lai.

Nhìn nhận về vấn đề trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận tình trạng bỏ cọc đặt ra vấn đề bất cập trong việc định giá khởi điểm và công tác quản lý thị trường. Bất cập giá khởi điểm thấp xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường. Theo ông Võ, tình trạng trên chỉ chấm dứt khi mức khởi điểm sát thị trường, tiền đặt cọc được nâng lên khiến nhóm đầu cơ mất động lực tham gia đẩy giá.