Nhà ở hiện nay chỉ "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền"?

Theo ông Châu, ở thời điểm này, không còn nguồn cung mới về nhà ở trung cấp, bình dân ra thị trường, càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

Mới đây, ghi nhận của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy, trong 11 tháng năm 2024 có 12 dự án nhà ở được chấp thuận đầu tư, tuy nhiên, chủ yếu là phân khúc cao cấp. Với 6 dự án ở Thủ Đức, khảo sát cho thấy như: Metro Star (1.4000 căn) định hình là phân khúc cao cấp; khu căn hộ Điền Phước Thành (2.000 căn, tên thương mại MT Eastmark City) đang được bán với giá 55 - 65 triệu đồng/m2; khu nhà ở thấp tầng Thăng Long (phường Trường Thạnh) với 36 căn nhà ở thấp tầng cũng không phải là “điểm với” của phân khúc trung cấp hay bình dân; khu nhà ở chung cư Phú Hữu của Công ty cổ phần (CTCP) Thành phố Xanh cũng thuộc cao cấp; khu nhà ở ấp Ích Thạnh, phường Trường Thạnh của CTCP Đầu tư An Khải chưa rõ phân khúc.

Ngoài ra, nhiều dự án khác tại thị trường TP. Hồ Chí Minh tranh thủ bung hàng trong năm nay đều là căn hộ hạng sang. Masteri Grand View từ 100 triệu đồng/m2, King Crown Infinity 97 - 125 triệu đồng/m2, Citi Grand trên 50 triệu đồng/m2, Fiato Uptown khoảng 55 triệu đồng/m2, The Aurora Phú Mỹ Hưng từ 75 triệu đồng/m2, The Siamese Towers từ 5.500 USD/m2…

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình được nhiều người tiêu dùng lựa chọn. Có đến 56% người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn mong muốn mua chung cư với giá dưới 2 tỷ đồng, tuy nhiên, lượng tin đăng căn hộ tầm giá này năm 2024 chỉ đạt 17%. Với chung cư giá trên 2 - 5 tỷ đồng, có 30% nhu cầu nhưng lượng tin đăng lên tới 50%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "tuyệt chủng", không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp - cũng triển khai ì ạch.

Ở khu vực trung tâm hai thành phố lớn sẽ khó xuất hiện nhà ở vừa túi tiền. Một mặt do biên lợi nhuận phân khúc này thấp hơn phân khúc cao cấp. Tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy với biên lợi nhuận chỉ khoảng 10-15%, chỉ cần tồn đọng 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Theo số liệu của VARS, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán trong cả năm 2024, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Riêng quý cuối năm, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ. Dù nguồn cung có sự cải thiện, song vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường. Bởi ước tính nhu cầu nhà ở mỗi năm sẽ tăng thêm 1 triệu đơn vị tại các khu vực đô thị. Chưa kể, nguồn cung 2024 dù cải thiện so với 2023 song mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19.

Theo các chuyên gia, tình trạng mất cân đối cung - cầu bất động sản đang ngày càng trở nên trầm trọng tại các đô thị lớn, khi nhu cầu về nhà ở giá phù hợp rất cao và đang không ngừng tăng nhưng lại không được đáp ứng. Điều này tạo nên một bức tranh phức tạp và nhiều thách thức cho cả người mua nhà, nhà phát triển bất động sản và các nhà quản lý.

Để giải bài toán giá nhà tăng cao, VARS cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Theo đó, nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh, hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao.

Người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức “cân bằng” của cán cân cung - cầu thực.