Nhà liền thổ vẫn “án binh bất động”, phải đến năm 2025 mới phục hồi rõ nét?

Nguồn cung “nhỏ giọt”

Theo Avison Young Việt Nam, trong thời gian gần đây, nhu cầu về nhà ở liền thổ tại Hà Nội đang tăng cao, tuy nhiên nguồn cung tại Hà Nội lại khá khan hiếm, chủ yếu tập trung ở các khu vực phía Tây và Đông của thành phố.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho hay, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục không có nhiều biến động về nguồn cung, với số căn mở bán mới hạn chế.

Nguồn cung mới tại Hà Nội trong quý II/2024 có sự cải thiện so với quý trước với gần 270 căn từ ba dự án hiện hữu mở bán tiếp quỹ căn mới, nâng tổng số căn mở bán mới trong nửa đầu năm 2024 lên gần 300 căn.

"So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới nửa đầu năm nay tại Hà Nội đã giảm gần 80%", bà Nguyễn Hoài An chia sẻ.

Về thanh khoản, thị trường Hà Nội chưa ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với chỉ gần 370 căn bán được, tăng 26% theo quý nhưng giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới hạn chế, trong khi đó một số dự án hiện hữu phải tạm dừng mở bán do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý khiến số căn bán được quý này tiếp tục ở mức thấp.

Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp và thứ cấp bất động sản gắn liền với đất ở Hà Nội duy trì đà tăng theo quý. Đến cuối quý II/2024, giá bán sơ cấp trung bình đạt 202 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng hơn 5% theo quý và 4% theo năm.

Quý II/2024 ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới có giá bán cao hơn, khiến mặt bằng giá sơ cấp tăng lên. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp tiếp tục tăng lên 162 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 2% theo quý và 4% theo năm.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm 2024, chỉ có 47 căn nhà thấp tầng được chào bán ra thị trường. Bà An cho biết, các dự án mở bán mới trong quý II/2024 có mức giá bán cao gấp 2,5-3,5 lần so với mức bình quân thị trường, điều này khiến mức giá bán sơ cấp trung bình của thị trường đạt trên 310 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm thuế), tăng 19% theo quý và 21% theo năm. Mặc dù có mức giá bán cao như vậy, nhưng 2 dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ bán tốt, đạt bình quân hơn 70%.

Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại TP HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi ở thị trường thứ cấp.

Nguyên nhân khiến mức giá trung bình ở phân khúc này cao đột biến được các chuyên gia cho rằng do sự khan hiếm nguồn cung. Quý vừa qua chỉ khoảng 337 căn chào bán sơ cấp và chưa đến 300 sản phẩm tung ra ở giao dịch thứ cấp. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa lúc thị trường còn nhiều khó khăn. Những chủ đầu tư còn quỹ đất cũng sẽ ưu tiên phát triển dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, theo các công ty nghiên cứu thị trường, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nguồn cung ít đẩy mức giá nhà liền thổ mỗi năm một tăng cao hơn.

Giá bán cao khiến giao dịch và nhu cầu mua trên hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang ở mức thấp. Cushman & Wakefield cho biết quý II, TP HCM có 337 căn nhà liền thổ mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ 2023. Dù vậy, lượng hấp thụ ở cả hai quý đầu năm gộp lại chỉ được 173 căn, giảm 59% so với năm ngoái.

Phải sang năm 2025 mới thực sự phục hồi

Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong nửa sau năm 2024 được kỳ vọng sẽ sôi động hơn với sự ra mắt của các dự án khu đô thị quy mô lớn ở phía Tây và phía Bắc của Hà Nội, khiến nguồn cung mở bán mới và mặt bằng giá bán dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ hơn so với nửa đầu năm.

Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP. Hồ Chí Minh, với nguồn cung tương lai hạn chế, các chủ đầu tư có sản phẩm chào bán trong thời gian tới có xu hướng đẩy giá bán sơ cấp lên cao, dự kiến giá sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.

Chia sẻ về diễn biến thị trường trong năm 2024, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là các tín hiệu đáng mừng của thị trường nhà ở trong nửa đầu năm 2024.

"Trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý. Tuy nhiên các chính sách vẫn luôn có độ trễ nhất định, Do đó, năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán", bà Dung chia sẻ.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang chờ đợi tác động của pháp luật mới. Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở.

Mục tiêu chính đằng sau việc sửa đổi và ban hành ba luật bất động sản lớn này là để ngăn chặn sự không nhất quán trong các quy định đã xuất hiện trong thời kỳ điều chỉnh của các luật vào năm 2013-2014. Bằng cách thông qua những luật bất động sản này, dự kiến sẽ có tác động tâm lý tích cực đối với thị trường trong năm 2024, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi thị trường.

Các cơ quan quản lý hiện nay đã có một nền tảng vững chắc để xử lý tích cực các tệp dự án pháp lý dựa trên các điều chỉnh được giới thiệu bởi hệ thống pháp luật mới. Hơn nữa, bằng chứng lịch sử cho thấy việc ban hành luật mới trong thời kỳ 2013-2014 đã tăng cường đáng kể nguồn cung cấp dự án và các hoạt động giao dịch trong những năm tiếp theo.

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại TPHCM dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3,800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Với các điều luật mới, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.