Nhà đầu tư bất động sản rất nhạy với diễn biến thị trường, khi rủi ro sẽ quay về mua chung cư

Chung cư là loại hình ổn định?

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, sau tháng 3 sôi động, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" trong tháng 4/2025. Đơn cử, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, mức độ quan tâm của người mua ở các phân khúc lại có xu hướng giảm khá rõ so với tháng trước. Cụ thể, lượng tìm kiếm đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng và nhà mặt phố đều giảm 14%.

Đồng thời, số tin rao bán ở các phân khúc cũng đều sụt giảm, với đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9% và nhà mặt phố giảm 7%.

Sang tháng 5, dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường tiếp tục chứng kiến sự giảm tốc rõ rệt của hầu hết các loại hình bất động sản sau cú hích tháng 3. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng trở lại sau một giai đoạn “đi nhanh” quá mức.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: “Đã là đầu cơ thì người ta rất nhạy với rủi ro. Khi đang băng băng trên đường mà thấy có gì đó khựng lại, họ sẽ quan sát. Và khi quan sát, họ sẽ chuyển dịch quay về các loại hình phòng thủ”.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng, đây có thể là tín hiệu đầu tiên cho thấy nhà đầu tư và người mua đang quay về xu hướng lựa chọn phân khúc có tính an toàn. “Nhà đầu tư thường có xu hướng lập lại vòng quay tâm lý. Khi thấy thị trường nóng, họ đổ vào đất giống thời điểm tháng 3 vừa qua. Khi nào cảm thấy thiếu an toàn, họ sẽ quay trở lại với loại hình có dòng tiền và có khả năng thanh khoản như căn hộ chung cư”, Vị chuyên gia này nhận định.

Để đầu cơ trở lại vào loại hình đất, thấp tầng trong thời gian tới, Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng cần có thêm những điều kiện, đầu tiên là về tâm lý thoải mái, tiếp đến thị trường sôi động, lãi suất tốt… để mọi người có thể bám vào trục phân tích rõ hơn.

Nếu nửa đầu năm 2025 được đánh dấu bằng những “cơn sóng” ngắn hạn do thông tin sáp nhập tỉnh lan truyền, thì nửa cuối năm, theo dại diện Batdongsan.com.vn - được kỳ vọng sẽ là thời điểm thị trường trở lại với logic phát triển bền vững.

Cơ hội và rủi ro trong năm 2025

Những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế vĩ mô đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, mở ra triển vọng phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới. Trước hết, tăng trưởng GDP ổn định, lạm phát được kiểm soát và chính sách tiền tệ linh hoạt đã góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn, đồng thời kích thích nhu cầu vay mua nhà của người dân. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) gia tăng vào lĩnh vực sản xuất và hạ tầng cũng kéo theo nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp và các dự án nhà ở phục vụ chuyên gia, lao động nhập cư.

Một yếu tố quan trọng khác là sự ổn định của thị trường chứng khoán và dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, giúp gia tăng giá trị của bất động sản tại nhiều khu vực.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing: "Thị trường bất động sản 2025 được thúc đẩy bởi hàng loạt yếu tố: chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất giảm, dòng vốn FDI tăng mạnh và các gói đầu tư công. Tâm lý nhà đầu tư đã chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán".

Đáng chú ý, thông tin về việc sáp nhập một số tỉnh thành và điều chỉnh quy hoạch hành chính đã tạo ra làn sóng gom đất tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang.

Tuy nhiên, ông Trung cảnh báo: "Nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) dẫn đến mua vào giá ảo, dễ mắc kẹt thanh khoản".

“Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó?”, ông Trung đưa lời khuyên.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường bất động sản hiện nay tồn tại nhiều yếu tố rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư non trẻ. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập hành chính mà còn chịu tác động từ hàng loạt yếu tố như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, dòng nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.

Chuyên gia này cảnh báo một số rủi ro cần lưu ý, bao gồm: quy hoạch có thể thay đổi, tiến độ sáp nhập chậm hơn dự kiến, hoặc nguy cơ mua vào với giá cao so với giá trị thực – nhất là tại các khu vực đang sốt nóng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn đúng khu vực, đúng thời điểm và tránh chạy theo tâm lý đám đông.