Ngày càng rơi vào bế tắc, có nên “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ?

Những năm gần đây, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân tại các đô thị ngày càng tăng cao, nhất là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… Trong đó, phân khúc căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 được sự quan tâm của đông đảo người dân bởi đáp ứng nhu cầu mua ở thật của họ.

Tuy nhiên, phân khúc này hiện dần vắng bóng trên thị trường mà thay vào đó là chủ yếu các loại căn hộ trung - cao cấp và siêu sang. Điều này càng khiến giấc mơ an cư, sở hữu nhà ở của phần lớn người nghèo đô thị, người thu nhập thấp ngày càng xa vời hơn.

Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đến năm 2020, phải xây dựng được 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội. Thế nhưng trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, công tác phát triển nhà ở xã hội hiện mới chỉ đạt 41,7% so với mục tiêu đề ra. Nhiều dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ, không được triển khai dẫn đến nguồn cung về phân khúc này trở nên khan hiếm.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2020, tại Hà Nội chỉ có vài dự án nhà ở xã hội như: IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House P. Kiến Hưng, Q. Hà Đông… mở bán với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp khác như Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, Tasco Xuân Phương.

Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân cũng chỉ có 163 căn hộ đủ điều kiện bán ra thị trường, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tới 70%, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung nhà ở. Như vậy, với số lượng ngày càng ít của phân khúc nhà ở bình dân khiến bài toán an cư của đại đa số cư dân tại các thành phố lớn ngày càng ngày càng rơi vào bế tắc.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ hiện có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng. Chính vậy, đây đang là thách thức không nhỏ đối với những gia đình có mức thu nhập từ thấp, thu nhập trung bình.

Lý giải nguyên nhân về sự lệch pha cung - cầu phân khúc nhà ở giá rẻ trên thị trường hiện nay, tại Hội nghị trực tuyến Thủ tướng làm việc với các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo 100% đất ở mới được phép công nhận là chủ đầu tư triển khai dự án. Điều này là quá khó với các doanh nghiệp. Do đó, trong 5 năm 2015 - 2020, chỉ có khoảng 5% chủ đầu tư cả nước đủ điều kiện triển khai và có khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại không thực hiện được do không có 100% đất ở.

Chủ tịch HoREA kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo thực hiện 2 chính sách nhà ở đã có sẵn gồm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời mong muốn Chính phủ thí điểm chính sách phát triển đối với nhà ở thương mại giá thấp theo đề xuất của Bộ Xây dựng, đảm bảo nhà ở cho đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Trước đó, cuối năm 2020, tại hội thảo: “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) tổ chức ngày 24/12 tại TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, Nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đối với 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết.

Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ như đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Bên cạnh các giải pháp là cơ chế ưu đãi về đất đai. Chẳng hạn, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNRea, từ 2 năm trở lại đây thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệnh pha cung - cầu, số lượng dự án được phê duyệt đầu tư hạn chế. Từ đó, tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã “biến mất” còn tại Hà Nội tỷ trọng của phân khúc này cũng chỉ chiếm 10%. Vì vậy đại bộ phận người dân có thu nhập thấp đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở. Đáng nói hơn, mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố sẽ chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho việc phát triển nhà ở giá rẻ như cho vay với lãi suất thấp, phát triển nhà ở cho thuê cũng như có chiến lược phát triển nhà ở xã hội dài hạn.

Đồng thời, khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích… đảm bảo số lượng nhà ở để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của đại bộ phận người nghèo đô thị, người thu nhập thấp tiếp cận và tạo lập nhà ở.