Mặt bằng giá chung cư sẽ hạ nếu nguồn cung nhà ở xã hội tăng?

Chuyên gia nhận định, nguồn cung nhà ở xã hội tăng nhưng chưa chắc mặt bằng giá chung cư sẽ giảm. Bởi mỗi phân khúc bất động sản phục vụ cho nhóm khách hàng khác nhau.

Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội tại vùng ven Hà Nội công bố giá bán với nhiều dự án chỉ dưới 20 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại Khu đô thị mới Kim Chung (Đông Anh) đã được khởi công đầu tháng Ba này có giá bán khoảng 18,4 triệu đồng/m2 đã gồm thuế giá trị gia tăng 5% và phí bảo trì 2%. Với đơn giá trên, căn hộ có diện tích 49,8m2 dao động khoảng 916 triệu đồng, trong khi căn có diện tích lớn nhất 64m2 có giá hơn 1,2 tỷ đồng. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành vào quý 4/2026.

Tương tự, dự án nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc Khu nhà ở Thạch Bàn (Long Biên), do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư cũng đã chính thức tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê. Trong đợt mở bán này, dự án cung cấp 82 căn có diện tích từ 69,03-69,94m2 với giá tạm tính 12,3 triệu đồng/m2, đã gồm thuế giá trị gia tăng 5% nhưng chưa bao gồm chi phí bảo trì 2%.

Tại huyện Đông Anh (Hà Nội), dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại ô đất CT3 - Khu đô thị mới Kim Chung vừa được khởi công đầu tháng 3/2025. Giá bán khu nhà ở xã hội mới này khoảng 18,4 triệu đồng/m2 (đã gồm thuế giá trị gia tăng 5% và phí bảo trì 2%).

Với đơn giá trên, căn hộ diện tích 49,8 m2 giá khoảng 916,3 triệu đồng. Còn loại căn lớn nhất 64 m2 giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành vào quý IV/2026.

Nhận định về thị trường, Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhấn mạnh, giá nhà hiện nay ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dồi dào thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống.

Trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2 thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, ông Quê nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Tuy nhiên, ở góc độ khác, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội không làm giảm mặt bằng giá chung cư thương mại vì mỗi phân khúc phục vụ cho một nhóm người khác nhau.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định, nhu cầu tìm kiếm chung cư từ cuối năm 2024 tiếp tục có xu hướng đi lên, cho thấy thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ông cũng nhấn mạnh, thực tế, người mua vẫn kỳ vọng giá nhà có thể giảm, nhưng với lượng cầu không ngừng tăng, giá khó có thể giảm sâu.

Dữ liệu từ các nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy lượng quan tâm chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng phục hồi, tiệm cận các mức đỉnh trước đó. Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhu cầu tiếp tục duy trì, giá khó có thể giảm sâu như kỳ vọng của một số người mua.

Cần gỡ nút thắt về nhà ở xã hội

Từ cuối năm nay một loạt dự án nhà ở xã hội với khoảng 4.000 căn sẽ đi vào giai đoạn hoàn thiện và cung cấp ra thị trường, trải dài tại nhiều quận khác nhau tại Hà Nội. Từ năm 2027 - 2029, nguồn cung dự kiến có thể đạt ít nhất 300.000 căn, qua đó gia tăng sức ép cạnh tranh, giúp thị trường giải được “cơn khát” nhà ở.

Dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình xây dựng phân khúc này. Theo đó, quy trình phê duyệt thủ tục và xét duyệt phương án kinh doanh cho một dự án nhà ở xã hội vẫn còn khá phức tạp. Thêm vào đó, quá trình xét duyệt hồ sơ đối tượng được hưởng ưu đãi về chính sách nhà ở xã hội mất nhiều thời gian do chưa có dữ liệu đồng bộ.

Để khắc phục khó khăn này, HUD kiến nghị Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thông qua việc rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện. Vị đại diện HUD cũng cho biết, các bộ ngành, địa phương cần rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng nhà ở xã hội, xem xét nếu chủ đầu tư khu đô thị có quỹ đất đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư nhà ở xã hội thì tổ chức điều chỉnh để giao cho chủ đầu tư đó triển khai đầu tư nhà ở xã hội, nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đưa ra đề xuất cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.