Người mua bất động sản đang dần thay đổi, tâm lý FOMO cũng không còn

Khi “mua nhanh kẻo lỡ” từng là tâm lý chủ đạo

Trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng, đặc biệt từ sau đại dịch đến hết năm 2022, tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” từng trở thành một phản xạ gần như tự nhiên của người tham gia thị trường. Khi lãi suất ở mức thấp, dòng tiền rẻ và các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm hay kinh doanh gặp nhiều biến động, bất động sản nổi lên như một “bến đỗ an toàn” cho dòng vốn nhàn rỗi.

Hàng loạt câu chuyện về những người mua đất vài tháng đã lãi vài trăm triệu, thậm chí vài tỷ đồng, được lan truyền rộng rãi trên mạng xã hội, trong các nhóm đầu tư và qua chính đội ngũ môi giới. Những câu chuyện này, dù không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ thực tế, đã góp phần hình thành tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội – FOMO – lan rộng trong cộng đồng người mua.

Ở nhiều khu vực, chỉ cần xuất hiện thông tin về quy hoạch hạ tầng, nâng cấp đô thị, hoặc tin đồn về dự án lớn sắp triển khai, giá đất có thể tăng vọt trong thời gian rất ngắn. Trong bối cảnh đó, người mua không còn nhiều thời gian để cân nhắc kỹ lưỡng. Quyết định xuống tiền đôi khi được đưa ra chỉ sau một buổi xem đất, thậm chí vài giờ sau khi nghe môi giới giới thiệu. Không ít trường hợp khách hàng đặt cọc ngay tại quán cà phê hoặc trên xe khi đi xem dự án, với tâm lý “chậm một bước là mất cơ hội”. Nhiều người chấp nhận chưa kịp kiểm tra đầy đủ pháp lý, chưa khảo sát thực tế khu vực, thậm chí chưa có kế hoạch tài chính rõ ràng, nhưng vẫn sẵn sàng mua vì tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng.

Tâm lý đám đông đóng vai trò rất lớn trong giai đoạn này. Khi thấy nhiều người cùng đổ xô đi xem đất, xếp hàng bốc thăm mua căn hộ, hoặc chia sẻ hình ảnh “cháy hàng” trên mạng xã hội, người mua càng có cảm giác thị trường đang bước vào chu kỳ tăng mạnh. Việc chứng kiến bạn bè, đồng nghiệp hoặc người quen liên tục “khoe lãi” từ bất động sản càng làm gia tăng áp lực tâm lý. Nỗi lo bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua đầu tư khiến nhiều người sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao hơn bình thường. Bất động sản không chỉ là một tài sản, mà còn trở thành biểu tượng của cơ hội làm giàu nhanh.

Một yếu tố quan trọng khác góp phần thúc đẩy tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” là sự phổ biến của đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh ngân hàng sẵn sàng cho vay với tỷ lệ cao và lãi suất hấp dẫn, nhiều người tin rằng chỉ cần có một phần vốn ban đầu là đủ để tham gia thị trường. Việc vay 50–70% giá trị tài sản trở nên phổ biến, thậm chí có trường hợp vay cao hơn khi kết hợp nhiều nguồn vốn. Khi chi phí vốn thấp và kỳ vọng tăng giá cao, rủi ro tài chính dường như bị xem nhẹ. Nhiều nhà đầu tư tin rằng chỉ cần giữ tài sản vài tháng là có thể bán ra với mức lợi nhuận đủ để trả lãi vay và vẫn còn dư.

Tất cả những yếu tố này kết hợp lại đã tạo nên một giai đoạn mà quyết định mua bất động sản thường mang tính cảm xúc nhiều hơn lý trí. “Mua nhanh kẻo lỡ” không chỉ là một câu nói, mà trở thành tư duy phổ biến chi phối hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Người mua đã thay đổi

Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho biết, nếu như trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến khả năng tăng giá hay đầu tư ngắn hạn thì hiện nay lại chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản. Điều này đang diễn ra ở hầu hết các phân khúc chứ không riêng nhóm khách hàng cao cấp.

“Người mua bây giờ không chỉ quan tâm khoảng cách vào trung tâm, mà còn cân nhắc trường học cho con, bệnh viện, siêu thị hay những nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Đôi khi tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống”, bà Đào nói.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

“Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà như trước, mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực”, bà Hương nói.

Tuy nhiên, bà Hương cho rằng, với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh. Việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới.