Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ “chặn” được tình trạng bất động sản “hai giá”?

“Siết” hoạt động giao đất không qua đấu giá

Ngày 18/1/2024 Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới. Trong đó, hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Cụ thể, Điều 124 Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã thuộc vùng có điều kiện khó khăn; giao đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản; giao đất cho tổ chức bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Ngoài các trường hợp trên thì Luật quy định phải thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Các trường hợp áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khá đa dạng, bao gồm các dự án nhà ở thương mại; dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, không ấn định quy mô tối thiểu của dự án như các phiên bản dự thảo trước.

Việc áp dụng triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường (bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính). Bởi vậy, có không ít doanh nghiệp băn khoăn.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”. Cạnh tranh luôn là động lực tốt cho sự phát triển.

Đây được coi là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài test” cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bất động sản bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi có thể xem là một tín hiệu tích cực cũng như kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý được quy định chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn sẽ mang lại cho các nhà đầu tư một khung pháp lý rõ ràng để có thể triển khai dự án mới trơn tru; giúp quản lý thị trường ổn định, minh bạch.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng khi Luật Đất đai được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

“Chặn” tình trạng bất động sản “hai giá”

Có một điểm cũng đáng chú ý khác là Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Nhiều ý kiến cho rằng, điều này sẽ giúp người thuộc diện thu hồi đất được hưởng lợi do giá đất được tính sát giá thị trường, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng bất động sản “hai giá”.

Theo VARS, tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

“Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi” VARS nhận định.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá”, là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Mặc dù vậy, cũng phải nhìn nhận thêm là bên cạnh những lợi ích, thì tác động tiêu cực có thể có đó là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành.

Tuy nhiên, VARS cho rằng tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực. Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường.