Longform: Phía sau những cơn sốt đấu giá đất tại huyện vùng ven Hà Nội

Giới chuyên gia đưa ra khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng trên các yếu tố: kinh tế khu vực, quy hoạch hạ tầng và tốc độ gia tăng dân số. Cùng với đó là quá trình tìm hiểu biến động giá. Sau khi tìm hiểu kỹ càng các yếu tố này, nhà đầu tư mới nên đưa ra quyết định xuống tiền, tránh rơi vào bẫy đầu tư đám đông như cơn sốt đất đấu giá vừa qua.

Trong tháng 8 vừa qua, thị trường đất nền ở các huyện vùng ven, ngoại thành Hà Nội trở nên "nóng" hơn bao giờ hết khi các phiên đấu giá đất liên tục "cháy hàng". Giá đấu thành công ở phiên sau không ngừng phá kỷ lục của phiên trước.

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Khu đất nằm ở mặt đường Bình Minh - Thanh Cao, hai làn xe (nối từ QL21B - đê sông Tả Đáy), cách trung tâm thành phố hơn 30km, cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 15km.

Phiên đấu giá này gây xôn xao giới đầu tư bất động sản lẫn dư luận khi giá trúng cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm. Cụ thể, từ giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi khu vực này chưa có chuyển biến mạnh mẽ về hạ tầng.

Sức nóng thể hiện qua loạt con số ấn tượng. Có hơn 4.500 hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất được bán ra. Hồ sơ đủ điều kiện là khoảng 4.000, với hơn 1.500 khách hàng.

Ngày 19/8, tại Hội trường Trung tâm Văn hoá - Thông tin và Thể thao huyện Hoài Đức, 19 thửa đất có diện tích từ 74 - 118 m2 ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) cũng được đem ra đấu giá với mức khởi điểm thấp nhất từ 7,3 triệu đồng/m2.

Trải qua 19 giờ đồng hồ (từ 8h sáng ngày 19/8 đến gần 5h sáng ngày 20/8), với 9 vòng đấu “căng thẳng”, cuối cùng phiên đấu giá này cũng ngã ngũ với thửa đất có giá trúng cao nhất lên tới  133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Trong khi đó, 2 thửa trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2.

2 lô trúng đấu giá cao thứ 2 có giá 127,3 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, 14 lô có giá trúng đấu giá từ 97,3-121,3 triệu đồng/m2. 2 lô trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2, song mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra số tiền dao động từ 11,6 - 15 tỷ đồng/lô.

Với mức giá này được coi là cao bất thường vì một số nhà đầu tư, môi giới cho biết, giá đất thổ cư xung quanh khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đang ở mức 80 triệu đồng/m2 đối với đất mặt đường, trong khi mặt ngõ ở mức 40-50 triệu đồng/m2.

Trước Thanh Oai và Hoài Đức, ngày 28/7, có 85 lô đất tại huyện Đan Phượng cũng được đem ra đấu giá, với 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến "cơn sốt" đất đấu giá trong thời gian gần đây tại một số vùng ven Hà Nội, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cơn bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội.

Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn.

Trong khi đó, khoảng vài năm gần đây thị trường địa ốc khan nguồn cung mới, giá chung cư tăng cao. Về khía cạnh chính sách, kể từ ngày 1/8/2024, luật pháp liên quan bất động sản có hiệu lực đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền.

Điều này tác động tâm lý nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng ven, pháp lý chặt chẽ, có giá trị trên dưới 3 tỷ đồng/lô, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc những phiên đấu giá đất thời gian gần đây đang “nóng” trở lại.

Ở góc nhìn khác, theo Luật sư Đặng Văn Cường, Văn Phòng Luật sư Chính Pháp cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến giá của các cuộc đấu giá tăng cao. Đầu tiên là quan hệ cung cầu, khi 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, việc cá nhân, doanh nghiệp mua đất phân lô bán nền sẽ không thực hiện được mà chỉ có phân lô đấu giá do nhà nước đứng ra tổ chức. Chính vì vậy, sẽ tạo ra sự khan hiếm nguồn cung, đánh vào tâm lý của các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng là tập trung vào đấu giá.

Tiếp theo phải kể đến nguyên tắc đấu giá, ai trả cao nhất sẽ trúng giá, trong số mấy chục lô đất đấu giá trên có đến hàng trăm đến hàng nghìn người đăng ký tham gia. Điều đấy chứng tỏ lượng quan tâm rất nhiều, do đó giá hoàn toàn có thể bị đẩy lên.

Ngoài ra, liên quan đến xu hướng đầu tư, khi kinh tế biến động, các hình thức đầu tư khác như: chứng khoán, vàng, đầu tư kinh doanh… đều tiềm ẩn những rủi ro cho nên nhiều người tìm cách trú ẩn vào bất động sản.

Nguyên nhân cuối cùng là thị trường bất động sản sau một thời gian trầm lắng nay đã có dấu hiệu tích cực trở lợi. Những môi giới rời nghề mấy năm qua nay cũng trở lại. Ngoài ra, sự thay đổi chính sách pháp luật trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai nên người dân quan tâm nhiều hơn về bất động sản. Đây là những yếu tố khiến cho cuộc đấu giá tạo ra những con số bất thường.

Cũng lý giải về việc giá đất đấu giá vùng ven tăng cao, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết, có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất là do mức giá khởi điểm thấp, điều này tạo nên sức hút người tham gia. Các cuộc đấu giá đất trước đây có mức giá khởi điểm đã ở ngưỡng hàng chục triệu đồng mỗi m2, dẫn đến tâm lý người dân không mấy tự tin để tham gia đấu giá.

Thứ hai, số tiền đặt cọc thấp. Với cách tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Trong khi đó, mức khởi điểm được đưa ra rất thấp, kéo theo mức đặt cọc thấp. Điều này sẽ không đủ sức răn đe đối với các nhà đầu tư không có nhu cầu thật. Họ vẫn sẵn sàng đánh đổi rủi ro, bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng. So với trước đây khi số tiền đặt cọc thường rơi vào khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng, khách hàng không thể "coi thường" số tiền này và phải nghiêm túc với nó.

Cuối cùng là trong các cuộc đấu giá có khoảng 70% là những hội nhóm đầu tư chờ trúng rồi bán chênh. Họ là những người dày dặn kinh nghiệm trong những cuộc đấu giá đất. Sau khi trúng, họ sẽ tiến hành bán chênh ngay để thu lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, mức trần và sàn đã được đặt ra, rất đông người môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, đấu giá đất đang trở thành vấn đề nổi cộm khi giá đất thường bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Theo ông Lượng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, với nhiều chiêu trò đằng sau các cuộc đấu giá. "Một trong những chiêu trò đó là chiến thuật của nhóm đầu cơ đến từ nơi khác. Các nhóm này tham gia đấu giá với mục tiêu đẩy giá lên cao, sau đó nhanh chóng bán lại với mức chênh lệch lớn. Họ không có ý định phát triển trên đất, mà chỉ chờ cơ hội để thu lợi ngắn hạn, làm biến động thị trường và gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực sự", ông Lượng nói.

Cũng theo ông Lượng, khi giá đất bị đẩy lên cao một cách không hợp lý, thị trường bất động sản dễ rơi vào trạng thái "bong bóng". Giá trị đất đai bị thổi phồng vượt xa giá trị thực tế, tạo ra nguy cơ "bong bóng" vỡ khi thị trường điều chỉnh. Lúc này, toàn bộ rủi ro từ "bẫy giá ảo" sẽ do nhà đầu tư gánh chịu.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho hay, hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá này là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực.

Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế,nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. “Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập”, ông Toản nói.

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Theo ông Tuấn, với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

Tuy nhiên, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Việc đẩy giá trên cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.