[Longform] Nhận diện thị trường bất động sản 2025: Áp lực hiện tại và kỳ vọng “bứt phá” trong tương lai?

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài từ năm 2022 - 2024, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2025 với nhiều kỳ vọng phục hồi. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều phân khúc vẫn chưa thể “tan băng” hoàn toàn, đặc biệt là nhà ở trung – cao cấp, đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ghi nhận tại TP HCM và Hà Nội, lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ cao cấp vẫn ở mức thấp, nhiều dự án mở bán mới nhưng tiêu thụ chậm, thậm chí phải dừng triển khai hoặc điều chỉnh thiết kế để phù hợp với nhu cầu thị trường. Một số chủ đầu tư đã mạnh tay giảm giá, đưa ra các chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… nhưng kết quả vẫn chưa thực sự khả quan. Tình trạng “nằm chờ thanh khoản” đang diễn ra phổ biến ở cả nhà đầu tư lẫn khách hàng mua ở thực.

Ở các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An, Bình Dương hay Bắc Giang, Bắc Ninh – nơi từng là “điểm nóng” của thị trường đất nền trong giai đoạn 2020–2021 – thì nay rơi vào trạng thái trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư “ôm hàng” từ các đợt sốt đất trước đó giờ đang chấp nhận bán cắt lỗ nhưng vẫn rất khó thoát hàng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận lượng tìm kiếm trên nền tảng có dấu hiệu cải thiện ở một số khu vực, tuy nhiên nhu cầu vẫn mang tính dò xét, chờ đợi là chính. Thị trường chưa thực sự sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.”

Rõ ràng, năm 2025 không phải là “bước ngoặt” để thị trường bất động sản bứt phá, mà là một năm bản lề, nơi các phân khúc cần được điều chỉnh hợp lý để hướng đến phát triển bền vững.

Bước sang năm 2025, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam chính là thanh khoản yếu. Dù có những tín hiệu tích cực từ chính sách hỗ trợ và nỗ lực của doanh nghiệp, nhưng thực tế cho thấy hoạt động mua bán vẫn diễn ra rất chậm, đặc biệt trong hai phân khúc: nhà ở trung – cao cấp và đất nền vùng ven.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, phân khúc nhà ở trung và cao cấp tiếp tục rơi vào trạng thái “khan hiếm giao dịch”. Nhiều dự án mở bán với mức giá trên 60–80 triệu đồng/m² đã không còn thu hút được lượng lớn người mua như các năm trước. Trong bối cảnh mặt bằng thu nhập không theo kịp giá bán, cộng với tâm lý phòng thủ sau khủng hoảng tài chính cá nhân, khách hàng chủ yếu lựa chọn trì hoãn quyết định mua hoặc chuyển hướng sang phân khúc căn hộ vừa túi tiền – vốn đang rất hạn chế nguồn cung.

Ở thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã “gồng lỗ” suốt từ năm 2022, nay bắt đầu chấp nhận hạ giá mạnh để thoát hàng. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ vẫn rất hạn chế, cho thấy thanh khoản chưa thực sự cải thiện.

Với phân khúc đất nền – vốn từng là “điểm nóng” của nhiều tỉnh thành vùng ven như Long An, Đồng Nai, Quảng Ninh hay Thái Nguyên – thì nay rơi vào trạng thái gần như đóng băng. Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân mua đất thời “sốt giá” đang mắc kẹt, trong khi mặt bằng giá ở nhiều nơi vẫn bị neo cao bất hợp lý so với giá trị thực tiễn và nhu cầu sử dụng.

Rõ ràng, để cải thiện thanh khoản, thị trường cần không chỉ kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ mà còn phải có sự điều chỉnh thực chất về giá, cơ cấu sản phẩm và niềm tin của người mua quay trở lại.

Một trong những động thái đáng chú ý của Chính phủ trong năm 2025 nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản chính là việc ban hành nghị định mới về tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản. Đây được xem là bước đi mang tính chất “mở khóa”, kỳ vọng khơi thông hàng loạt dự án đang bị đình trệ do vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua.

Theo Bộ Xây dựng, nghị định mới này tập trung vào ba nhóm vấn đề chính: quy trình phê duyệt đầu tư, thủ tục cấp giấy phép xây dựng và giải quyết các tồn đọng về giao đất – cho thuê đất – xác định nghĩa vụ tài chính. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tạo cơ chế linh hoạt cho chính quyền địa phương được kỳ vọng sẽ giúp hàng trăm dự án bị “đứng bánh” sớm được khởi động trở lại.

Bên cạnh đó, nghị định cũng mở đường cho việc phân loại, đánh giá năng lực chủ đầu tư một cách rõ ràng hơn, hạn chế tình trạng “tay không bắt dự án” từng phổ biến trước đây. Điều này giúp thị trường tiến tới một giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, với những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính và pháp lý thực hiện các dự án quy mô.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, hiệu quả của nghị định vẫn phụ thuộc lớn vào khâu triển khai thực tế tại các địa phương – nơi thường xuyên xảy ra tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”. Do đó, việc giám sát thực thi, minh bạch thông tin và tăng cường trách nhiệm của chính quyền cấp tỉnh sẽ là yếu tố then chốt quyết định thành công của chính sách.

Trước những biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong những năm gần đây – từ các cơn “sốt đất” ảo cho đến giai đoạn đóng băng kéo dài – Chính phủ và các cơ quan quản lý đang đặt mục tiêu trọng tâm trong năm 2025 là điều tiết thị trường theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững.

Một trong những định hướng rõ nét nhất là siết lại hoạt động đầu cơ, tăng cường minh bạch thông tin và nâng cao hiệu lực giám sát các giao dịch bất động sản. Thay vì để thị trường tự vận hành theo chu kỳ "nóng - lạnh" thiếu kiểm soát, nhà nước hiện đang đóng vai trò điều phối thông qua chính sách tài khóa – tiền tệ hợp lý, cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản, cũng như xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Một số chính sách đang được đẩy mạnh để hỗ trợ mục tiêu này bao gồm: thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý; khuyến khích doanh nghiệp tái cấu trúc sản phẩm; ban hành quy định rõ ràng hơn về đấu giá đất, chuyển nhượng dự án; và tiến tới quản lý giá bất động sản sát với giá trị thực.

Mặc dù các chính sách hỗ trợ đã và đang được triển khai, giới chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng khi nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2025. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường khó có thể phục hồi một cách mạnh mẽ trong năm nay, nhưng kỳ vọng có thể đạt được “điểm cân bằng”, tức là trạng thái ổn định hơn sau giai đoạn biến động kéo dài.

Một số dấu hiệu tích cực đã bắt đầu xuất hiện, như lãi suất cho vay mua nhà đang duy trì ở mức thấp, dòng vốn tín dụng được nới chọn lọc, và niềm tin của người tiêu dùng có dấu hiệu quay trở lại ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, áp lực lớn vẫn đến từ tồn kho dự án, giá bán neo cao, và dòng tiền doanh nghiệp bất động sản suy yếu sau nhiều năm gặp khó khăn.

Các doanh nghiệp hiện đang chủ động tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung vào dòng nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật, đồng thời cắt giảm chi phí vận hành và tìm kiếm nguồn vốn thay thế như trái phiếu, hợp tác đầu tư, hoặc bán bớt tài sản. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để giữ cho thị trường không rơi sâu hơn vào trạng thái đóng băng.

Tổng thể, dù khó có sự bứt phá lớn, nhưng 2025 có thể là năm đánh dấu sự ổn định trở lại của thị trường – yếu tố quan trọng hơn cả trong giai đoạn tái thiết sau khủng hoảng.

Nhìn về trung hạn, nhiều chuyên gia và tổ chức nghiên cứu thị trường đồng thuận rằng từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt hơn, sau khi đã điều chỉnh mạnh trong giai đoạn 2022–2024 và tìm lại sự cân bằng trong năm 2025.

Điểm tựa cho kỳ vọng phục hồi đến từ một loạt yếu tố tích cực đang dần hội tụ. Trước hết, nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ ổn định và tăng trưởng cao hơn, kéo theo thu nhập người dân cải thiện và tâm lý tiêu dùng tích cực trở lại. Ngoài ra, các chính sách tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý bắt đầu phát huy hiệu quả thực tiễn sau một thời gian triển khai.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM:

"Nếu các chính sách hiện tại tiếp tục được duy trì một cách nhất quán và thực thi quyết liệt ở cấp địa phương, thì từ 2026 trở đi thị trường sẽ có cơ hội phục hồi cả về nguồn cung lẫn cầu. Tuy nhiên, xu hướng sẽ là phục hồi có chọn lọc, tập trung vào các phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực."

Đáng chú ý, sự quay trở lại của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản công nghiệp và nhà ở cho thuê cũng được xem là cú hích quan trọng. Nhiều tập đoàn quốc tế đang tìm kiếm cơ hội mở rộng hoạt động tại Việt Nam, tạo ra nhu cầu lớn về kho xưởng, văn phòng, và chỗ ở cho chuyên gia – lao động kỹ thuật cao.

Thêm vào đó, quá trình thanh lọc doanh nghiệp yếu kém, cũng như sự trưởng thành của các chủ đầu tư về quản trị tài chính và chiến lược sản phẩm, sẽ tạo ra một thị trường phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp hơn.