“Giải mã” nguyên nhân căn hộ cho thuê liên tục tăng giá

Báo cáo thị trường tháng 5/2024 được DKRA Group công bố mới đây cho thấy, tại khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận có 6 dự án mở bán gồm 2 dự án mới và 4 dự án của giai đoạn mở bán tiếp theo cung cấp 1.327 căn cho thị trường. So với tháng trước đó, nguồn cung mới giảm 17% nhưng tăng gấp 3,4 lần so cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, 78% nguồn cung mới tập trung tại TP HCM, tập trung chủ yếu vào phân khúc hạng sang và năm tại khu Đông. Ngoài ra, giá bán sơ cấp của căn hộ cũng tăng với mức giá của nguồn cung mới ghi nhận tại TP HCM cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 52,6 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê căn hộ đang gia tăng mạnh trong các năm qua. Nguyên nhân chính khiến nhiều người trẻ chuyển hướng từ cố gắng tích lũy mua nhà sang thuê nhà trọ dài hạn một phần là do áp lực giá nhà tăng quá cao các năm qua. Xu hướng này tập trung ở loại hình chung cư, chiếm 43%, tiếp theo là nhà riêng và nhà trọ (đều chiếm 18%).

“Nếu nửa cuối 2023, yếu tố không đủ tiền mua nhà chiếm 26% nguyên nhân đi thuê thì vào nửa đầu năm 2024, không đủ tiền mua nhà đã trở thành lý do chính khiến người dân chọn thuê nhà, chiếm 33%”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết.

Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy, trong 4 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư TP HCM hồi phục tích cực và gần như tăng trưởng đều đặn qua các tháng. Cụ thể, quý I/2024, lượt tìm thuê chung cư TP HCM tăng 29%, nhà trọ tăng 33% so với cùng kỳ. Trong đó, nhu cầu thuê chung cư Bình Thạnh, Tân Phú, Bình Tân và quận 7 tăng mạnh trung bình từ 41- 55% so với quý trước đó.

Với nhu cầu tăng cao, giá thuê căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ hay nhà trọ đều có mức tăng đáng kể. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại một số dự án căn hộ chung cư tại khu vực xa trung tâm như Bình Chánh, mức giá thuê đã lên tới 9-15 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ từ 50-80m2, tăng gần 20% so với trước đó. Một số khu vực gần trung tâm hơn như quận Bình Thạnh, mức giá thuê căn hộ cũng dao động từ 20-40 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất.

Tương tự với loại hình căn hộ dịch vụ, một số tòa nhà tại khu vực quận 7 đang rao cho thuê các căn studio hoặc căn duplex với mức giá từ 6-8 triệu đồng/tháng. Trong khi diện tích ở chỉ từ 25-40m2 tùy thuộc thiết kế.

Báo cáo của hãng dịch vụ bất động sản JLL cũng đánh giá thị trường chung cư cho thuê ở TP HCM trong chu kỳ tăng giá. Ba tháng đầu năm, tiền thuê tăng 1,6% theo quý và 5,9% theo năm, đạt trung bình 10 USD mỗi m2 một tháng. Biến động này ghi nhận ở các dự án mới, chất lượng cao, trong khi phần còn lại của thị trường vẫn ổn định.

Theo ông Roddy Allan, Giám đốc Nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, TP HCM cùng Jakarta, Bangkok và Manila là 4 thành phố có giá căn hộ cho thuê tăng trưởng nổi bật của nhóm thị trường đang phát triển. "TP HCM là một trong những thị trường hoạt động tốt nhất trong khu vực từ góc độ bất động sản nhà ở", ông nói.

Nguồn cung ít khiến phân khúc cho thuê này tăng giá đều đặn. Trong quý I, khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường TP HCM, theo CBRE. Phần lớn số này thuộc các dự án đã chào bán từ năm ngoái. Đây cũng là lượng căn hộ rao bán thấp nhất trong một quý của 15 năm trở lại đây tại TP HCM và bằng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá của căn hộ cho thuê là sự gia tăng nhu cầu. Với sự phát triển kinh tế và tăng số lượng người di cư đến các thành phố lớn, nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Các công ty và doanh nghiệp cũng đang mở rộng và thuê căn hộ để đáp ứng nhu cầu của nhân viên. Điều này gây áp lực lên nguồn cung và dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ cho thuê, từ đó tạo điều kiện cho chủ sở hữu tăng giá thuê.

Thứ hai, chi phí xây dựng và duy trì căn hộ đã tăng lên. Với sự tăng giá nguyên vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí pháp lý, các nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ phải đảm bảo rằng giá thuê đủ để bù đắp các chi phí này và đảm bảo lợi nhuận hợp lý. Điều này dẫn đến việc tăng giá thuê căn hộ nhằm duy trì sự cân đối tài chính và đầu tư bền vững trong dự án.

Ngoài ra, tác động của các yếu tố kinh tế và chính trị cũng góp phần vào sự tăng giá căn hộ cho thuê. Việc lạm phát tăng và biến động thị trường tài chính có thể gây áp lực lên giá thuê căn hộ. Ngoài ra, chính sách thuế và quy định pháp lý có thể ảnh hưởng đến giá thuê và lợi nhuận của chủ sở hữu căn hộ, làm tăng giá thuê để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Tác động của sự tăng giá căn hộ cho thuê đến thị trường là rất rõ ràng. Đầu tiên, người thuê căn hộ phải trả nhiều hơn cho việc thuê chỗ ở, gây áp lực tài chính cho họ. Điều này có thể dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp với thu nhập của họ và làm gia tăng tình trạng căn hộ trống không. Thứ hai, sự tăng giá này có thể gây ra sự bất cân đối giữa thu nhập và chi phí sinh hoạt, gây bất bình đẳng xã hội và khó khăn cho người thuê.