Đánh thuế bất động sản: Giải pháp kìm hãm đà tăng của giá nhà hay chỉ làm thị trường thêm khó khăn?

Giá nhà tăng bất chấp

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chsỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

Theo thống kê của Savills, tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%. Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng.

Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư. Sau thời gian tăng giá liên tục, căn hộ giá trên 4 tỷ đồng trở thành mức giá mua bán phổ biến tại Hà Nội. Với 2-3 tỷ đồng, người dân cũng chật vật để tìm được chốn an cư.

Nhìn nhận nguồn cung căn hộ 9 tháng đầu năm, đơn vị tư vấn cho hay, có cải thiện lớn, song chỉ tăng về số lượng. Phần lớn các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá tăng nhanh.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM: “Giá sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mội tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, chờ chung cư giảm giá là điều không khả thi. Bởi chi phí thuế đất theo biểu giá mới khiến khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới.

“Tôi cho rằng thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua”, ông Trung nói.

Ông Trung còn khẳng định, nếu như trước đây giá các căn hộ tại vị trí trung tâm trên dưới 100 triệu đồng/m2, khách hàng đã cảm thấy quá đắt đỏ thì tới đây với những dự án căn hộ vị trí đẹp, giá có thể lên tới 200 triệu đồng/m2. Những căn hộ kiểu này nếu đạt được các tiêu chí khách hàng đưa ra, vẫn được chấp nhận.

Đánh thuế bất động sản có kìm hãm được đà tăng của giá nhà?

Trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay, vừa qua Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Theo đó, Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Thực tế, không phải bây giờ mà vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuê bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

“Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng”, vị chuyên gia Savills khuyến nghị.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - cho rằng thuế là công cụ điều tiết trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đánh thuế để giảm giá nhà không hữu hiệu, vấn đề quan trọng cần làm là tăng nguồn cung sản phẩm.

"Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, nếu như đánh thêm thuế bất động sản sẽ làm tăng giá nhà. Do đó, biện pháp quan trọng nhất để giảm giá nhà là đẩy mạnh nguồn cung", ông Thịnh nói.

Ông kiến nghị trong quá trình xem xét sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản thì cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố phù hợp. Từ đó để công cụ thuế phát huy đúng mục đích.