Giá biệt thự liền kề tại Hà Nội ngày càng đắt đỏ, dự án bỏ hoang vẫn tăng giá “ầm ầm”?

Biệt thự ngày càng đắt

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, phân khúc biệt thự/nhà liền kề trong quý 1/2025 ghi nhận những diễn biến trái ngược tại hai thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt 4.004 căn từ 17 dự án, giảm 20% theo quý nhưng tăng gấp 6 lần theo năm. Trong đó, nhà liền kề chiếm 64% nguồn cung sơ cấp, theo sau là nhà phố thương mại với 31% và biệt thự chiếm 5%.

Về số lượng giao dịch, thị trường ghi nhận đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm. Giá biệt thự trung bình là 282 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm; giá nhà liền kề 239 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% theo quý nhưng tăng 24% theo năm; giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định theo năm, đạt mức 278 triệu đồng/m2 đất.

Đại diện Savills đánh giá 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng đã tăng đáng kể, với giá biệt thự tăng 29% mỗi năm, liền kề 22% mỗi năm và nhà phố thương mại khoảng 11%-16% mỗi năm.

Nhận định chung về phân khúc này, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá còn nhiều tiềm năng tăng trưởng vì lượng người giàu tại Việt Nam tăng nhanh. Báo cáo thịnh vượng toàn cầu - The Wealth Report năm 2025 của Knight Frank chỉ ra Việt Nam đã có những bước tiến trong bức tranh thịnh vượng, khi có tới  5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, chiếm 0,2% tổng số cá nhân thượng lưu trên toàn cầu (năm 2024). Điều này đưa Việt Nam lên vị trí thứ 6 ở khu vực Đông Nam Á về số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (High-net-worth individual).

Diễn biến trên cũng được đơn vị nghiên cứu Avison Young ghi nhận. Hãng này cho hay khu vực xa trung tâm như huyện Đan Phượng, Đông Anh (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) liên tục bổ sung nguồn cung nhà liền thổ. Giá bán tăng khoảng 5-8%, đạt mức 6.300-8.200 USD (tương đương 160-209 triệu đồng) một m2.

Avison Young cho biết các phân khúc nhà ở, gồm cả thấp tầng tại Hà Nội gắn liền với quá trình hình thành đường vành đai. Phía trong đường Vành đai 3, mỗi m2 giá liền kề khu Đông đạt khoảng 7.200-8.800 USD, trong khi biệt thự dao động 10.000-12.800 USD. Ở khu vực Vành đai 3 đến 3.5, nền giá thấp tầng phía Tây khoảng 8.000-10.000 USD một m2, còn khu vực giáp Vành đai 4 dao động 4.800-8.000 USD. Tỷ lệ hấp thụ trong quý khoảng 60-70%.

Dự án bỏ hoang cũng tăng “ầm ầm”

Theo khảo sát giá nhiều căn biệt thự liền kề một số khu vực ven Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai, Gia Lâm…lên tới hàng chục tỷ đồng. Trong khi đó, các căn nhà này mới chỉ hoàn thiện xây thô, bỏ hoang hàng chục năm, cỏ mọc um tùm. Xung quanh dự án chỉ lác đác vài gia đình về ở, còn lại phần lớn cũng bỏ hoang, thiếu hạ tầng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng khẳng định, trong quý I/2025, trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền ghi nhận tăng mạnh. Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30% so với cùng kỳ, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Lý giải về việc nhiều liền kề, biệt thự bỏ hoang nhiều năm vẫn tăng giá mạnh, các chuyên gia cho rằng, điều này nằm trong quỹ đạo tăng của thị trường nói chung.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết: "C ác biệt thự đó cũng là sản phẩm bất động sản. Thế nên, hiện nay, các bất động sản đều trong xu thế tăng giá và ở ngưỡng cao thì các bất động sản, biệt thự bỏ hoang ở một khía cạnh nào đó cũng không ngoại lệ ".

Nhiều chuyên gia bất động sản khác cũng khuyến cáo: Mặt bằng chung về giá của nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội đang quanh mức 300 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, phân khúc này hiện không hiệu quả và sẽ có những rủi ro do trước đó giá đã tăng mạnh. Mức độ tăng giá của phân khúc này sẽ không nhiều nhưng vốn phải bỏ ra quá lớn khiến lợi nhuận của nhà đầu tư có thể bị hạn chế.