Doanh nghiệp BĐS cần có chiến lược kinh doanh bài bản để thích ứng với thị trường

Cần định hướng lại chiến lược kinh doanh

Trước những thay đổi của thị trường bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Vietnam đánh giá, năm 2024 là thời điểm giao thoa giữa luật mới và cũ nên cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đều cần định hình lại chiến lược kinh doanh, đầu tư của mình để thích ứng với những thách thức cũng như cơ hội mới.

Theo đó, trong năm 2024, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm, dịch vụ để tạo niềm tin lớn hơn cho khách hàng, đặc biệt là về pháp lý dự án. Nếu giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc phát triển bền vững, đón sự tăng trưởng ở chu kỳ mới là rộng mở.

Các đơn vị nghiên cứu và giới chuyên gia cũng nhận định, năm 2024 sẽ là “năm bản lề” cho giai đoạn tới khi các doanh nghiệp không còn nhiều thời gian chuẩn bị trước khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Trong đó, các Bộ Luật đều có những điểm mới quan trọng, được cải tiến. Như Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là cải tiến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh. Mặt khác Luật cho phép các bên tự thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.

Xuyên suốt quá trình sửa luật, có rất nhiều chính sách được đưa ra bàn luận, nhiều phương án được “nâng lên, đặt xuống” nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên: Bên bán, bên mua, bên trung gian, nhà quản lý…

Đánh giá về vấn đề này Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định này vừa đảm bảo cân bằng lợi ích, tránh chủ đầu tư “bán lúa non”, tránh xuất hiện những “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên tham gia giao dịch. Nếu tin tưởng uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trừ trực tiếp vào giá bán). Về phía doanh nghiệp, quy định mới sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải tiến chất lượng, xây dựng thương hiệu vững mạnh… để ngày càng có nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh, từ đó làm cơ sở giảm giá bán sản phẩm, đồng thời tạo sức hấp dẫn các khách hàng tiếp theo.

Ngoài ra, luật mới cũng siết chặt hơn đối với giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Nếu đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nghĩa là đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Bên cạnh đó, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn và bên góp được ưu tiên đặt cọc, ưu tiên đăng ký, mua khi dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng sẽ không được công nhận khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.

Môi trường kinh doanh mới sẽ phát triển lành mạnh, bền vững

Với các giải pháp quyết liệt, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự vào cuộc của các bộ, ngành và địa phương, trong năm 2023 vừa qua cũng như trong thời gian sắp tới, chắc chắn sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, góp phần tái cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng cân đối, phù hợp hơn. Đồng thời, tháo gỡ được các vướng mắc trong thực tiễn để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay, phát triển đảm bảo mục tiêu ổn định, lành mạnh, bền vững trong tương lai.

Sự thống nhất của 3 Luật liên quan đến bất động sản được đánh giá mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trường. Các chuyên gia và nhà đầu tư cũng kỳ vọng thị trường sẽ thu hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài thông qua việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai (người gốc Việt Nam định cư nước ngoài được sử dụng đất và hưởng các quyền tương đối đầy đủ như công dân Việt Nam); tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, chia sẻ: Nhìn chung, 3 Luật sửa đổi liên quan đến BĐS được các cơ quan soạn thảo, cơ quan phê duyệt rất cẩn trọng và tích cực. Các dự án hiện nay sẽ khó được phê duyệt nếu không đảm bảo các quy định của pháp luật. Hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ đã tác động rất tích cực vào những vấn đề đang bị vướng mắc, cởi trói cơ bản các rào cản đối với thị trường bất động sản. Từ đó tạo ra cuộc chơi rất công bằng cho những doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực thực sự, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Các chuyên gia nhìn nhận, 2024 sẽ là năm bản lề cho sự hồi phục của thị trường bất động sản với nhiều động lực. Theo đó, có 3 động lực sẽ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm nay.

Trước hết đó là việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đến việc tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý”, khó khăn cho hàng loạt dự án bất động sản. Các cải cách hành chính vẫn sẽ được thúc đẩy, góp phần đơn giản hóa và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư. Chính phủ - thời gian qua liên tục tung ra những chỉ đạo quan trọng để ổn định, hồi phục và phát triển bất động sản như Nghị quyết số 1435, Nghị quyết số 33…

Thứ hai, hệ thống ngân hàng liên tục hạ lãi suất huy động về quanh vùng 5%/năm, lãi suất cho vay mua nhà cũng giảm theo. Đối với kỳ hạn ngắn, không chỉ áp dụng mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 5 - 10,5%/năm, các nhà băng còn kéo dài ưu đãi lãi suất cố định lên tới 3 năm.

Thứ ba, nhờ sự hồi phục rõ nét của nền kinh tế, các hoạt động thương mại, du lịch, đầu tư. Hơn nữa, nhu cầu và khả năng chi trả của người dân ngày càng gia tăng.