Giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh vẫn ở “ngưỡng cao”, người dân mất 34 năm mới mua được nhà?

Đắt hơn chục triệu mỗi m2 so với Hà Nội

Ghi nhận từ đơn vị nghiên cứu thị trường Knight Frank cho thấy, năm qua Hà Nội đón thêm 27.300 căn hộ mở bán mới, gấp 3 lần so với số lượng năm 2023. Sức cầu căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ, với 98% nguồn cung được hấp thụ. Riêng về giá bán, trong một năm giá chung cư Hà Nội tăng thêm 35%, chạm mức trung bình 72 triệu đồng mỗi m2, mức cao nhất trong 10 năm gần đây.

Ở thế ngược lại, việc kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, vướng mắc pháp lý, tiếp tục làm suy giảm nguồn cung mới tại TP HCM. Năm qua thị trường này chỉ có tầm 4.900 căn hộ chào bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 63%.

Tuy nhiên, theo ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận tư vấn và định giá Knight Frank Việt Nam, dù nguồn cung kém đa dạng, sức cầu còn thấp, giá nhà TP HCM vẫn không ngừng tăng thêm 12% so với năm trước đó. Bình quân mỗi m2 chung cư tại TP HCM đang có giá chạm ngưỡng 90 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 20% so với Hà Nội.

Diễn biến tương tự cũng được Savills Việt Nam cập nhật trong báo cáo mới đây. Theo hãng tư vấn này, giá sơ cấp căn hộ mở bán mới tại Hà Nội năm 2024 trung bình là 75 triệu đồng mỗi m2. Còn TP HCM ghi nhận giá kỷ lục lên đến 91 triệu đồng mỗi m2, cao hơn Hà Nội 19%.

Thực tế, khoảng cách giữa giá chung cư Hà Nội và TP HCM trước đây khá lớn, bởi thị trường đầu tàu kinh tế phát triển sớm, thường đi trước 2-3 năm. Từ cuối năm 2023, cuộc đua giá căn hộ giữa hai thành phố lớn ngày càng sát nút. Giai đoạn quý III/2024, giá chung cư Hà Nội thậm chí còn vượt mặt TP HCM, tuy nhiên đến quý IV năm ngoái, chung cư TP HCM bật tăng trở lại do sự lấn át của rổ hàng hạng sang và siêu sang.

Mất hơn 34 năm thu nhập để mua nhà ở TP HCM

Theo số liệu thống kê từ Numbeo - nền tảng cơ sở dữ liệu chi phí sinh hoạt lớn nhất thế giới - trong quý I, để một hộ gia đình trên toàn cầu có khả năng sở hữu nhà là cần khoảng 15 năm thu nhập. Tuy nhiên, tại Việt Nam, con số này dao động 25-26 năm, ghi nhận mức cao thứ ba trong khu vực châu Á. Năm 2024, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam chỉ là 23,7 năm.

Riêng tại TP HCM, thời gian trung bình để một người lao động tích lũy thu nhập đủ sở hữu một căn hộ chung cư (giá căn hộ được tính ở mức bình quân toàn thị trường, hiện là 77-85 triệu đồng/m2) lên đến 34 năm (năm 2024 là 32,4 năm). Mức này vượt xa trung bình của cả nước và xếp TP HCM vào vị trí thứ 5 trong danh sách các thành phố có tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập bình quân của hộ gia đình (HPR) cao nhất thế giới. Với TP Hà Nội, con số chênh lệch là 24,7 năm (năm 2024 là 20,6)

HPR được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. Theo Bộ Xây dựng, HPR là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới khi đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở. Chỉ số này cũng được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc.

Một nghiên cứu trước đó từ chuyên trang Batdongsan cũng cho kết quả, tính trên mức thu nhập bình quân năm 2024, người lao động trên 30 tuổi tại Việt Nam, mất bình quân gần 26 năm tích lũy để mua được một căn hộ tầm trung (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện là lãi suất huy động khoảng 4,5% và giá nhà không tăng tiếp. Năm 2023 con số thu nhập cần tích lũy chỉ là 23,5 năm cũng theo nghiên cứu của đơn vị này.

Báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố thuộc khu vực châu Á của CBRE, cũng cho biết hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đều thuộc nhóm có tỷ lệ người dân khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Theo CBRE, giá bình quân căn hộ TP HCM hiện gần 3.000 USD mỗi m2 (khoảng 75 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore.