Đất nền vẫn chưa thể bùng nổ, khi nào mới quay trở lại thời hoàng kim?

Khó để “đầu cơ” đất nền

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay đã có phản ứng tích cực khi mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch đối với loại hình chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng (quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023); nguồn cung bất động sản sau thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực; lãi suất ngân hàng giảm, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách có lợi cho người mua nhà.

Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và khu vực. Do đó, thời gian tới cần tiếp tục tập trung giải quyết khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đánh giá về 2 loại hình bất động sản phổ biến hiện nay là chung cư và đất nền, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: nếu mua để có lời nhiều như ngày xưa thì nên mua đất nền, vì giá chung cư đã phản ánh ra thị trường. Cụ thể, kết cấu của dự án chung cư chỉ có từ 20-30% là nền đất; còn lại 70-80% là xi măng, sắt thép; mà xi măng, sắt thép thì không tăng giá. Vì vậy, nếu mua để chờ đầu cơ tăng giá, dựa vào các đợt sóng thì chung cư không phải lựa chọn phù hợp.

Tuy nhên, câu chuyện của đất nền lại nằm ở việc mua chỗ nào khi mọi nơi đều cao. Hơn nữa, đất nền có nhược điểm là không tạo ra dòng tiền đều đặn như chung cư mà mua là phải “ôm”. Do đó, 1 năm, nếu đất nền không tăng 7% trở lên thì nhà đầu tư “ôm” sẽ lỗ, bởi chi phí vốn ít nhất cũng là 7%. Vì vậy, đầu tư đất nền là bài toán rất khó, ông Hiển nêu quan điểm.

Đối với những nhà đầu tư vẫn còn “kẹt” đất nền từ đợt sốt đất năm 2021, vấn đề hiện tại là còn đủ sức để “ôm” hay không. Nếu không có dòng tiền đủ để bù lãi ngân hàng thì sẽ dẫn đến tình trạng “lãi nhập vốn” rồi “mất trắng”.

Với những chính sách, mục tiêu của Nhà nước, theo chuyên gia là nhằm ổn định thị trường, chứ không phải phục vụ cho hoạt động đầu cơ. “Không có chính sách của quốc gia nào ưu tiên cho đầu cơ, đầu tư lợi nhuận cao” - ông Hiển nhấn mạnh.

Xét theo yếu tố hiện nay, đất nếu nếu tăng bình quân 3-5%/năm đã là mức sinh lời tốt, do có sự bù đắp từ chỗ này lãi nhiều thì chỗ khác sẽ lỗ. Trong khi đó, nhà đầu tư gửi ngân hàng hưởng lãi suất 5% thì vẫn cần tính đến yếu tố lạm phát.

Nhà nước khi làm chính sách cũng không bao giờ muốn đất nền tăng quá 3-5%, vì nếu tăng hơn sẽ sinh ra đầu cơ, dẫn đến tạo ra bong bóng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Ông Hiển nhìn nhận, chính sách của Nhà nước càng ngày càng hoàn thiện để khu vực nào tăng “nóng” do hưởng lợi từ xây dựng cơ sở hạ tầng thì Nhà nước có thể điều tiết thông qua điều chỉnh chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở. Qua đó, thị trường sẽ không còn câu chuyện nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chờ hạ tầng để bán sinh lời.

Hiện nay, chính sách của Nhà nước giúp đưa thị trường về trạng thái bình thường. Việt Nam trong giai đoạn vừa qua là bất thường khi mức sinh lợi nhuận lên tới 100-300%/năm, chuyên gia đánh giá.

Chung cư đã “soán ngôi” đất nền

Trong một cuộc hội thảo về BĐS diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế cao cấp PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định phân khúc căn hộ hiện đã "soán ngôi" khiến đất nền không còn được xem là kênh đầu tư "vua".

Theo ông Thịnh, vài năm trước đất nền ở nhiều khu vực, kể cả khu vực xa trung tâm, ngõ nhỏ đều rơi vào "cơn sốt giá", nhiều nhà đầu tư đã tham gia ôm hàng khiến mức giá ở ngưỡng cao. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, xu hướng đầu tư đã thay đổi.

Việc mua đất nền tại Hà Nội để đầu tư hiện nay cần có nguồn lực tài chính lớn, bởi nếu ở thực sẽ cần thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở.

Xét về việc đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư hiện đang lên ngôi.

Thời điểm này, đất nền chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong năm 2024, mọi sự chú ý đều đổ dồn về phân khúc căn hộ do nhu cầu không ngừng tăng.

Xét về góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt ở các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng chóng mặt.

Việc mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt giữa bối cảnh giá chung cư hiện nay được dự báo sẽ không có xu hướng hạ nhiệt.

Đưa ra nhận định về phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền đã có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến các hoạt động giao dịch.

Phân khúc đất nền đã có diễn biến theo chiều hướng tích cực hơn, giảm tải được tình trạng "sốt đất", ảo giá, "tạo sóng" thị trường, thay vào đó là chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định và minh bạch, bền vững hơn.

Theo nhận định, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, thị trường bất động sản dự kiến sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Đây được xem là thời điểm "vàng" với sự bật tăng đáng kể về giá bán và khả năng thanh khoản ở nhiều loại hình bất động sản, tạo nên viễn cảnh lạc quan sau một thời gian dài trầm lắng.