Chuyên gia: Thị trường địa ốc chưa thể quay trở lại thời kỳ ‘hoàng kim’

Nguồn cung chưa thể giải tỏa được ngay

Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt cho biết, năm 2024 là năm bản lề chuyển giao giữa giai đoạn cũ và giai đoạn mới. Do đó, 2025 được xem là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới. Thị trường bất động sản 2025 kỳ vọng sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn nhờ những yếu tố hỗ trợ như hành lang pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cũng đã có nhiều kinh nghiệm qua các chu kỳ trước. Còn nếu để quay trở lại thời kỳ sôi động, "hoàng kim" như giai đoạn 2018 - 2019 thì thị trường vẫn cần thêm khoảng một vài năm nữa.

Ông Kiệt dự báo, thị trường bất động sản năm tới tiếp tục xu hướng phục hồi với tốc độ cũng khá tương đồng với năm 2024. Tại thị trường phía Bắc, Hà Nội được xem là "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển mới với nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng từ 25.000 - 30.000 sản phẩm. Còn tại TP.HCM, con số này khiêm tốn hơn, khoảng từ 7.000 - 8.000 sản phẩm trong năm tới.

Giám đốc CBRE đánh giá, mức giá sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong ngắn hạn, nguồn cung chưa thể giải tỏa được ngay. Điều này càng gây áp lực lên giá bán. "Mức độ hấp thụ phụ thuộc vào nhu cầu. Trong khi, nhu cầu được xem là một trong những động lực chính giữ cho thị trường ổn định trong vài năm trở lại đây", ông Kiệt nói.

Ở góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land dự báo, với sự rõ ràng hơn về chính sách thì trong năm 2025 - 2026 trở đi, có thể nguồn cung sẽ quay trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sẽ khó mà quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ đâu đó lên tới 30.000 - 35.000 căn (trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn).

Thị trường giai đoạn 2025 - 2026 chắc chắn sẽ có độ trễ trong việc phục hồi. Do đó, bà Khanh dự báo nguồn cung trong hai năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng sẽ không cao tới mức dư thừa.

Về mặt bằng giá, chủ đầu tư không bao giờ muốn hình thành nên mức cao kỷ lục, mà chúng tôi hy vọng giá ở mức vừa phải. Bởi những sự tăng trưởng quá nóng thường không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp. Người mua sau khi trải qua những chu kỳ biến động sẽ trở nên thận trọng để chọn được kênh đầu tư hiệu quả, tạo tỷ suất sinh lời khoảng 10 - 15%. Đó sẽ là khoản đầu tư phù hợp và hấp dẫn đối với người mua nhà.

Mặt bằng giá căn hộ Hà Nội có thể vượt TP.HCM

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường bất động sản 2025 tiếp tục "tan băng", thanh khoản phục hồi, rõ rệt nhất tại các thành phố lõi như Hà Nội, TP.HCM và vùng ven - những nơi mà có xu hướng tích tụ dân. Còn những khu vực xa trung tâm, nơi mà dân ngày càng dời đi thì giá bất động sản có thể sẽ không tăng mà thậm chí còn giảm xuống.

Dữ liệu CBRE cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đang có dấu hiệu của một sự đảo chiều. Nếu như trước đây TP.HCM luôn đi đầu về nguồn cung và giá thì trong 9 tháng đầu năm nay, Hà Nội lại là thị trường có xu hướng phát triển hơn, đặc biệt là nguồn cung. Trong quý 3, Hà Nội có hơn 8.200 sản phẩm căn hộ trong khi TP.HCM chỉ có 127 sản phẩm mở bán- mức thấp nhất trong ít 10 năm trở lại đây.

Trước đây, TP.HCM luôn có mức độ hấp thụ rất tốt căn hộ. Trong khi Hà Nội cách đây 5 - 6 năm trước, mức độ hấp thụ chỉ 40 - 50%. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mức độ hấp thụ ở thị trường Hà Nội hầu như đạt ở mức rất cao 80 - 90%. Còn tại TP HCM, mặc dù tổng nguồn cung mới chỉ khoảng 120 sản phẩm, tuy nhiên mức độ hấp thụ gần 2.000 sản phẩm.

Hiện tại, mặt bằng chung giá hai miền Nam - Bắc khác nhau. Cách đây 3-5 năm trước, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn 15-20% so với Hà Nội. Đến thời điểm hiện tại, khoảng cách giá đã được thu hẹp ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp còn khoảng 3% - 4% (tương đương 2 triệu đồng/m2).

Xét đến tốc độ tăng giá, ở Hà Nội nhanh hơn nhiều so với TP.HCM. Mức giá hiện tại của Hà Nội cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tại TP.HCM là 4 - 8%. CBRE dự báo, có thể trong vòng 1 - 2 quý tới mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP.HCM.