Tỷ suất sinh lời xuống thấp, phân khúc chung cư có thể kém hấp dẫn trong năm 2025

Giá chung cư Hà Nội sẽ hạ nhiệt

CBRE cho biết số lượng căn hộ mới tại Hà Nội trong ba năm tới ước đạt hơn 30.000 căn mỗi năm. Riêng năm nay, nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Trong đó phân khúc cao cấp, hạng sang dự kiến vẫn áp đảo.

Như vậy, nguồn cung khan hiếm - nguyên nhân chính khiến giá chung cư leo thang nhiều năm qua, sẽ được giải quyết phần nào từ năm nay. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhìn nhận nguồn cung mới dồi dào khiến giá bán ổn định trở lại, dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm. Điều này khiến kỳ vọng tăng giá vốn của phân khúc này trong năm nay sẽ hạ nhiệt so với năm ngoái.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cũng đưa ra nhận định, trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Dự báo trong năm 2025 ở Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Ông Tuấn nhận định: "Mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường năm sau sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như hiện tại".

Giá thuê không tăng cùng nhịp với giá vốn kéo tỷ suất sinh lời từ cho thuê chung cư giảm dần qua các năm. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho biết năm ngoái lợi suất cho thuê căn hộ chung cư trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7%, còn TP HCM khoảng 3,6%. Ở quy mô cả nước, trong năm 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%.

Trước đó, ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh - cho hay, sau một thời gian tăng quá mạnh, mức giá chung cư hiện đã vượt thu nhập của nhiều người lao động. Vì vậy, thời gian gần đây, lượng giao dịch đã giảm đáng kể do khách ngừng tìm mua.

Ông cho rằng, một số chung cư giảm giá là do trước đó giá đã bị "thổi" lên quá cao. Tại một số dự án chung cư cũ vừa qua, nhiều chủ nhà nghe ngóng thông tin môi giới đăng trên mạng giá bán ở một vài dự án xung quanh, rồi tự lấy đó làm giá tham chiếu cho căn hộ của mình nên giá được neo ở mức cao. Nhưng thực tế giao dịch rất khó vì những chung cư đó đã có dấu hiệu xuống cấp, lại không có nhiều tiện ích bằng các chung cư mới bên cạnh. 

Cũng có trường hợp giá bị đẩy tăng là do một bộ phận môi giới, “cò” nhà đặt giá cao nhằm mục đích tạo “sốt ảo”. "Sau một thời gian không bán được nhiều chủ nhà đã buộc phải hạ giá rao bán, dẫn đến giá một số khu vực đã có dấu hiệu giảm", ông Tuấn cho hay.

Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường

Dự đoán giá căn hộ chung cư sẽ khó sốt nóng như năm 2024 nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng, loại hình này đáp ứng nhu cầu thực của người mua nên vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2025.

Nhận định về thị trường chung cư Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường vẫn đối diện với không ít thách thức, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Chuyên gia dự báo, vào năm 2025, thị trường sẽ chứng kiến sự phân bổ "sức nóng" đều hơn giữa các khu vực và loại hình bất động sản.

Cũng theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua.

Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ đợi giá nhà giảm là điều khó khả thi. Bởi giá bất động sản chỉ có thể giảm khi: Thứ nhất là nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán; thứ hai là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...

Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc... Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản có thể giảm.

"Năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024", bà Hoài An dự báo.