Thị trường biệt thự, liền kề cũng sôi động không kém chung cư, giá bán ngày càng leo thang?

Sôi động cả nguồn cung và giao dịch

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những diễn biến tích cực ở nhiều phân khúc. Trong khi căn hộ chung cư duy trì sức nóng suốt thời gian dài thì phân khúc thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề cũng ghi nhận giá bán trên đà tăng trở lại do giá chung cư đang bị đẩy lên cao.

Thống kê của VARS chỉ ra trong năm vừa qua, giao dịch thấp tầng cải thiện rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với 9.000 giao dịch.

Với riêng thị trường Hà Nội, CBRE cho hay, nguồn cung mở bán mới cả năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, tăng gấp đôi so với năm liền trước. Tổng số căn bán được đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43%.

Giá bán tăng ở mức hai chữ số trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá sơ cấp đạt xấp xỉ 8.684 USD/m2 đất (chưa bao gồm VAT & phí bảo trì), tăng 20% so với năm ngoái. Giá thứ cấp đạt 6.915 USD/m2 đất, tăng hơn 11%.

Sự cải thiện cả về nguồn cung và giá bán đang hút các nhà đầu tư cá nhân đổ tiền vào phân khúc thấp tầng.

Mặc dù giá bán cao song phân khúc biệt thự, liền kề vẫn đang được không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn quan tâm, bởi nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh.

Cũng theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2024, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án vẫn giao dịch mạnh trên thị trường do nhu cầu của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực.

Tính cả năm 2024, tại một số tỉnh, thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP.HCM nhìn chung giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng.

Tại TP.Hà Nội, giá rao bán nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng khoảng 30-40% so với năm 2023; cá biệt một số khu vực, dự án có mức tăng cao hơn có thể lên đến 60-70%.

Trong đó, mức giá phổ biến rao bán dao động từ 100–200 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, một số dự án có mức giá rao bán cụ thể trong quý 4/2024 như sau: Dự án Geleximco Lê Trọng Tấn, Phường Dương Nội, Hà Đông có giá từ 150,5-276 triệu đồng/m2; Dự án Louis City, Đường 70, Phường Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội có giá từ 214,5-348,3 triệu đồng/m2; Dự án Starlake Hà Nội (Tây Hồ) có giá từ 112,1-168,5 triệu đồng/m2; Dự án Vinhomes Green Villas (Nam Từ Liêm) có giá từ 152,6-283,3 triệu đồng/m2.

Giá liệu còn tăng?

Lý giải nguyên nhân của sự tăng giá phân khúc biệt thự, nhà phố, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ cho hay, giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây đã tăng mạnh, một phần ăn theo giá chung cư. Cùng với đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhưng nhu cầu của người dân ngày càng gia tăng.

Vị chuyên gia diễn giải, từ đầu năm đến nay, nhiều dự án chung cư mới tại khu vực phía Tây Hà Nội đã được ra mắt với mức giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí, có những dự án gần chạm mức 100 triệu đồng/m2. Điều này đã khiến các nhà đầu tư ở những dự án thấp tầng lân cận muốn nâng giá bán.

Bởi thế, thời gian qua, thị trường biệt thự, liền kề ở khu Tây đã có sự điều chỉnh giá, trong khi so với cùng kỳ năm ngoái, nhiều chủ đầu tư đã phải giảm giá 15 - 20% để giải quyết hàng tồn do áp lực lãi suất vay.

Các chuyên gia dự báo thời gian tới, giá biệt thự sẽ tiếp tục tăng, thậm chí ở giai đoạn thị trường khởi sắc, phân khúc biệt thự và đất nền sẽ thay thế căn hộ chung cư, trở thành loại hình được quan tâm nhất thị trường với khả năng sinh lời tốt.

Đánh giá chung về tình hình thị trường bất động sản và đưa ra dự báo thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam - đã phân tích chi tiết và đưa ra dự báo các giai đoạn của thị trường bất động sản và dòng sản phẩm chủ đạo ứng với mỗi giai đoạn phát triển của thị trường trong giai đoạn tới.

Theo vị chuyên gia, mỗi giai đoạn trong chu kỳ phát triển, thị trường bất động sản có những đặc điểm khác nhau. Năm 2024 là thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản, nhà đầu tư vẫn mang tâm lý thận trọng nên căn hộ chung cư với pháp lý chắc chắn sẽ là dòng sản phẩm chủ đạo.

Từ cuối năm 2024 đến khoảng đầu quý II/2025 thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên bất động sản ở thực, dòng tiền tốt. Phân khúc tâm điểm lúc này là nhà riêng, nhà phố.

Đáng chú ý, ông Quốc Anh nhận định, bắt đầu từ quý II/2025 đến khoảng cuối quý IV/2025, thị trường bất động sản sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá của sản phẩm. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Từ quý I/2026 đến quý IV/2026 là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản tăng ở đa dạng loại hình. Người mua sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc có tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý nhưng số lượng ít.