Ba bí quyết để kinh doanh bất động sản có lời

Ông Phan Công Chánh hiện là cố vấn chiến lược chuỗi nhượng quyền bất động sản nhangon.com và tác giả của quyển sách “Giải ngu bất động sản” sẽ ra mắt trong tháng 9/2015.

Tư duy “chắc chắn thắng” chỉ có... mất trắng

Theo chuyên gia Chánh, khi nói đến việc đầu tư bất động sản, chưa kể yếu tố “lệch pha” về cung cầu, thì đại đa số cách nghĩ của các nhà đầu tư cá nhân là làm thế nào mua một bất động sản và cầu trời cho giá lên rồi bán; sử dụng đòn bẩy lớn (vốn tự có chiếm 30%, vốn vay chiếm 70%); tâm lý đầu tư bất động sản “chắc chắn thắng” ăn sâu vào tư duy của họ.

Chiến lược trên được ông Chánh đánh giá là điểm yếu chết người, bởi nhà đầu tư chỉ có lợi nhuận khi thị trường tăng giá; tuy nhiên, thị trường thì không thể lên mãi. Thế nên, một khi thị trường xuống, với chiến lược cứng nhắc và cấu trúc vốn kém, nhà đầu tư cá nhân sẽ ngồi nhìn “cục đất” của mình mất giá, hoặc bấm bụng bán lỗ, hay đổ lỗi cho một loạt nguyên nhân vận may, thị trường và môi giới...

Bên cạnh đó, cách nghĩ mua bất động sản, để chờ vài năm lên giá rồi bán cũng là một tư duy phổ biến đối với số đông các nhà đầu tư, để rồi họ cay đắng nhận ra tất cả chỉ là tiền trên giấy tờ, và khi thị trường xuống họ không có bất kỳ một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư của mình, cộng thêm khoản lãi vay phải trả có thể khiến họ mất trắng.

Do vậy, nếu nhà đầu tư áp dụng được “nguyên lý” S-A-P sẽ giảm thiểu các rủi ro không đáng có trước khi xây, mua, đầu tư một bất động sản cụ thể.

Nhà đầu tư nên áp dụng nguyên lý S-A-P trước khi quyết định mua bất động sản bất kỳ.

Nguyên lý S-A-P (Strategies - Area - Property)

Strategies: Chiến lược

Làm thế nào để xác định được chiến lược của mình trước khi “xuống” tiền mua bất động sản? Theo ông Chánh, trong thế giới đầu tư bất động sản, có 2 chiến lược mà nhà đầu tư có thể sử dụng cho bất kỳ một bất động sản nào: Một là lãi vốn (capital gain) và hai là dòng tiền (cash flow).

Để có lãi vốn, nhà đầu tư cần phải có thông tin về giá cả chính xác, thị trường nào đang có nhiều khách hàng tiềm năng, cộng thêm là kỹ năng để mua được bất động sản với giá rẻ hơn thị trường. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải tính thời gian để thu hồi vốn cùng với khoản lợi nhuận tương ứng. Không tính ra được các thông số này, nhà đầu tư tuyệt đối không được “xuống” tiền. Một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp phải hiểu rằng lợi nhuận có được là lúc mua chứ không phải lúc bán.

Nhà đầu tư phải hiểu dòng tiền của mình đến từ mô hình kinh doanh trên bất động sản nào (chẳng hạn như kinh doanh cà phê, spa, bánh ngọt, bún đậu, trà chanh, salon tóc, quán nhậu…), hay đến từ các mô hình đầu tư khác (như cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp…). Nhà đầu tư phải tìm hiểu, tham quan, tính toán kỹ lưỡng các thông số kinh doanh cho đến khi có hiểu biết tường tận rồi mới tính đến chuyện đầu tư. Nếu cảm thấy còn quá mơ hồ, hãy tìm gặp các chuyên gia để xin lời khuyên.

Tóm lại, để bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, điểm xuất phát của nhà đầu tư là “chiến lược”. Nó sẽ trả lời cho câu hỏi: “Bạn tạo lập/đầu tư/kinh doanh bất động sản này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Chiến lược là yếu tố quyết định cho việc đầu tư của nhà đầu tư bất động sản cá nhân.

Area: Khu vực

Đâu là khu vực phù hợp với chiến lược của bạn? Theo ông Chánh, các nhà đầu tư phải hiểu rằng bất động sản có một tính chất đặc thù của từng địa phương. Thị trường tại TP.HCM khác Hà Nội, Bình Dương khác Đồng Nai... Đơn giản không chỉ khác nhau về văn hóa, giá cả, nó còn khác nhau trên bình diện khí hậu, thổ nhưỡng, quy hoạch toàn cục.

Việc làm đúng đắn nhất của nhà đầu tư, theo ông Chánh là tìm cho được một chuyên gia địa phương có am hiểu sâu sắc về khu vực đang định đầu tư. Việc này đòi hỏi nhiều thời gian nhưng nhà đầu tư phải chấp nhận, nếu không muốn vứt tiền qua cửa sổ.

Khi được hỏi nếu lựa chọn không được khu vực phù hợp thì sao? ông Chánh trả lời: “Tôi chỉ thường khuyên những khách hàng hoặc học viên của mình là hãy đi chọn một khu vực khác phù hợp với chiến lược của mình đã vạch ra ở bước một”.

Property: Bất động sản cụ thể

Trong giai đoạn này, cần thiết và quan trọng nhất của nhà đầu tư là phải sàng lọc thông tin bất động sản phù hợp. Có thể tìm nguồn thông tin bất động sản từ báo chí, internet, chạy xe trên đường, tờ rơi, thông qua người quen, nhưng nhanh nhất là tìm một người môi giới tại địa phương và nói cho họ nghe nhu cầu, nhà đầu tư sẽ rút ngắn thời gian lựa chọn bất động sản cuối cùng.

Ông Phan Công Chánh cho biết: “S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh bất động sản. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một bất động sản (Property) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (Strategies), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (Area). Hiểu biết về nguyên lý này, nhà đầu tư sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch bất động sản”.

 Vũ Sơn

Nên đọc

Bất động sản Phú Quốc: Người mua sau sẽ lãnh đủ?

Bất động sản ra đời mô hình kinh doanh 2 người

Bảo lãnh bất động sản: Vẫn lúng túng sau 1 tháng thực hiện

Công bố hoạt động Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam