Trước vấn đề này, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, song cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, tránh gây xáo trộn cho thị trường.
Theo VARS IRE, nhóm người dân đang thực hiện các thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động trực tiếp, vì các nghĩa vụ tài chính được tính theo bảng giá mới.
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực tế có thể tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp cũng được dự báo tại những khu vực đang thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt quá giá đã được phê duyệt.
VARS IRE cũng cho rằng, mức giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, cũng tăng mạnh, kéo theo tổng mức đầu tư tăng cao.
Đối với các dự án đang triển khai, doanh nghiệp có thể rơi vào tình thế khó khăn, phải cân nhắc giữa việc tiếp tục đầu tư hay tạm dừng, do chi phí đất tăng khiến tổng mức đầu tư vượt khả năng tài chính.
Ngược lại, các dự án chưa triển khai có thể chủ động hơn trong lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải tăng hay không vẫn là ẩn số, dẫn tới nguy cơ thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, thậm chí phát sinh tranh chấp pháp lý.
Bảng giá đất mới cũng ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng. Theo VARS IRE, khi giá đất tăng, ngân hàng phải điều chỉnh lại khung định giá tài sản bảo đảm, đồng thời có thể siết chặt tỷ lệ cho vay (LTV) để kiểm soát rủi ro nợ xấu.
Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao khiến sức mua suy giảm, đặc biệt trong nhóm vay mua nhà lần đầu. Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực, sẽ xuất hiện độ lệch giữa định giá và giá thị trường, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Tác động tới thị trường bất động sản, VARS IRE cho rằng, chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng mạnh, khiến giá thành phát triển dự án đội cao. Cơ cấu nguồn cung có thể mất cân đối, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, do các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn.
Ngược lại, doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ gặp khó trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.
Giá bán tăng theo chi phí đầu vào khiến sức mua thực tế giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Tâm lý thận trọng, chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời.
Các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời tập trung phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.
Từ đó, mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp tối ưu được chi phí hành chính, thời gian và rủi ro pháp lý, phần tiết kiệm này có thể bù đắp phần nào chi phí đất tăng, giúp giảm bớt tác động tiêu cực của bảng giá đất mới.
Theo đánh giá, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất. Nguồn thu bổ sung này nếu được tái đầu tư hiệu quả vào hạ tầng, chỉnh trang đô thị, mở rộng giao thông, sẽ góp phần nâng cao giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, khối lượng hồ sơ cần cập nhật giá đất tăng mạnh có thể gây ùn ứ thủ tục hành chính, nhất là trong bối cảnh mô hình chính quyền đô thị hai cấp chưa hoạt động ổn định và còn thiếu nhân lực.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao có thể giảm sức hấp dẫn tại các khu vực tiềm năng nhưng hạ tầng còn hạn chế.
Theo VARS IRE và các chuyên gia, mọi quy định về giá, trong đó có bảng giá đất chỉ mang tính tương đối, bởi về dài hạn, giá bất động sản được quyết định bởi cung cầu. Không thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể đáp ứng lợi ích của tất cả các nhóm đối tượng.
Do vậy, bảng giá đất chỉ nên áp dụng cho mục đích cụ thể như bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu sử dụng chung cho nhiều mục đích như tính tiền sử dụng đất, thuế hay đấu giá, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.
VARS IRE đề xuất, xác định đúng vai trò của bảng giá đất: Đây là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải công cụ điều tiết cung cầu thị trường. Chính sách giá đất cần hướng đến minh bạch, công bằng và bền vững.
Phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương: Trung ương ban hành khung kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương vận hành và hiệu chỉnh theo thực tế.
Cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo khu vực, thời điểm, loại hình đất và mục tiêu phát triển.
Áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng và mức độ phát triển hạ tầng của từng vùng.
Bảo đảm tính ổn định và lộ trình hợp lý: Tránh điều chỉnh “sốc”, gây biến động cho thị trường và tác động đột ngột đến người dân, doanh nghiệp.
Tăng cường truyền thông và hướng dẫn thực thi: Đẩy mạnh phổ biến, giải thích chính sách để người dân, doanh nghiệp và đội ngũ môi giới hiểu đúng bản chất bảng giá đất, tránh bị lợi dụng để “thổi giá” hoặc tạo kỳ vọng sai lệch.