Cơn sốt “lên đời” sau sáp nhập
Chưa đầy một năm sau khi sáp nhập địa giới hành chính, nhiều khu vực vùng ven tại TP.HCM và Hà Nội chứng kiến mức tăng giá căn hộ chóng mặt. Những dự án từng chật vật thanh khoản như Him Lam Phú Đông, Bcons City, Phú Đông Premier… tại Bình Dương cũ, nay đã tăng giá 20–30%, đưa mặt bằng phổ biến lên mức 45–60 triệu đồng/m².
Không chỉ thị trường thứ cấp, giá bán sơ cấp cũng tăng mạnh. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn và DKRA Consulting cho thấy trong quý III/2025, giá chào bán căn hộ tại Bình Dương cũ đã tăng hơn 30%, từ mức trung bình 33 triệu đồng/m² đầu năm lên tới 41 triệu đồng/m² – một con số hiếm thấy với khu vực từng bị xem là “ngủ yên” trong giai đoạn hậu COVID.
Đáng chú ý, dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc cũng đổ mạnh vào khu vực này, tăng 28% so với cùng kỳ, đặc biệt với các căn hộ diện tích nhỏ, pháp lý rõ ràng, dễ cho thuê hoặc sang nhượng.
Hiệu ứng “vùng ven lên đời” không chỉ dừng ở phía Nam. Sau sáp nhập địa giới, một loạt tỉnh thành như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình (cũ), Bắc Giang (cũ) đang nổi lên như những lựa chọn thay thế Hà Nội. Theo dữ liệu từ Batdongsan, các khu vực này chiếm tới 80% tổng lượt quan tâm tại miền Bắc.
Tại Hải Phòng, giá căn hộ trung bình đã đạt 39 triệu đồng/m², tăng 17% so với năm 2023. Dự án Gem Park tăng tới 55%, Hoàng Huy Grand Tower tăng 33%. Đặc biệt, tỷ suất cho thuê tại Hải Phòng lên đến 4,6%, vượt xa Hà Nội (2,4%).
Tại miền Trung, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam ghi nhận mức tăng 25–44%.
Tại miền Nam, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đều ghi nhận mức quan tâm tăng 80–160%, tạo nên một "vành đai vàng" quanh TP.HCM mở rộng.
Cơ hội có thật, nhưng rủi ro cũng đang hiện rõ
Theo nhiều chuyên gia, sự bùng nổ hiện nay là kết quả của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn hơn là giá trị thực tế.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư BĐS, cho rằng: “Việc giá chung cư cũ tăng nhanh là hiện tượng nóng cục bộ. Cần ít nhất 6–12 tháng nữa để đánh giá tính bền vững. Các dự án có vị trí tốt, hạ tầng rõ ràng sẽ giữ giá, còn những nơi chỉ dựa vào hiệu ứng sáp nhập, sớm muộn sẽ hạ nhiệt.”
Một minh chứng rõ nét là tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 60%, dù nguồn cung mới tăng mạnh. Riêng tại Bình Dương cũ, dự kiến năm 2026 sẽ có thêm 12.000 căn hộ, tăng 150% so với hiện tại – làm dấy lên lo ngại về khả năng bội thực nguồn cung trong tương lai gần.
Thêm vào đó, giá bán bị đẩy lên quá nhanh khiến nhà ở dần vượt xa khả năng chi trả của người mua thực. Một căn hộ từng có giá 2 tỷ đồng, nay có thể chạm mốc 3 tỷ – mức không còn phù hợp với phân khúc “vừa túi tiền” vốn là lợi thế của vùng ven.
Hiệu ứng tâm lý hay nền tảng thực sự?
Nhìn lại các cơn sốt BĐS trong giai đoạn 2019–2021, mô hình tăng giá thường chỉ kéo dài 6–8 tháng, sau đó chững lại hoặc đi ngang 1–2 năm. Theo bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM:
“Hiệu ứng sáp nhập là cú hích ngắn hạn. Về dài hạn, giá trị BĐS phụ thuộc vào hạ tầng thực tế, quy hoạch đô thị và khả năng thu hút dân cư. Nếu các yếu tố này không đi kèm, mặt bằng giá sẽ sớm ổn định hoặc điều chỉnh.”
Do đó, những kỳ vọng “mua đâu thắng đó” có thể không bền vững nếu không đi kèm chiến lược đầu tư dài hạn, chọn đúng vị trí và pháp lý minh bạch.