Nguồn cung “chưa thấm vào đâu”
Trong báo cáo mới đây, Savills Việt Nam chỉ ra, TP HCM (cũ) tiếp tục đối mặt tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài. Trong quý 2/2025, thị trường ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp 5.000 căn, thấp nhất 10 năm trở lại đây.
Theo đơn vị này, nguồn cung tương lai vẫn hạn chế trong ngắn hạn, ít nhất từ nay đến cuối năm 2025. Đến năm 2027, nguồn cung căn hộ thương mại dự kiến 39.000 căn, kì vọng vào việc các dự án được tháo gỡ pháp lý và các chính sách Luật, quy hoạch phát huy tác dụng.
Dữ liệu quý 2/2025 từ CBRE Vietnam cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung căn hộ TP HCM đã tăng gấp đôi so với quý trước nhưng tính cả 6 tháng đầu năm 2025 vẫn thấp hơn 16% so với cùng kì năm 2024 và thấp nhất kể từ 2015 đến nay. Điều này cho thấy, nguồn cung căn hộ chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại TP HCM liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm nay.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - cho biết số liệu thống kê trên cho thấy số lượng căn hộ chào bán lẫn nhà liền thổ ra thị trường tại TP HCM tiếp tục đà suy giảm.
Thậm chí, con số chào bán 1.400 sản phẩm trong nửa đầu năm là ở mức thấp nhất trong 10 năm qua tại TP HCM. Do nguồn cung khan hiếm, hầu hết các dự án chào bán ở TP HCM hiện tại đều là sản phẩm hạng sang và cao cấp, đặc biệt ở khu vực trung tâm.
"Tính đến quý 2-2025, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tại TP HCM đạt 82 triệu đồng/m² thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm", ông Kiệt nói.
Theo ông Kiệt, tỉ lệ hấp thụ của các nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74% trên tổng số căn mở bán.
Giá bán lại tăng đều
Trong khi thị trường nhà ở tại TP HCM (cũ) tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng thì theo CBRE, ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các thị trường thay thế như Bình Dương, Long An và Đồng Nai.
Tuy xu hướng này không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025 khi nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương (gần 8.300 căn hộ mở bán mới) cao gấp gần 6 lần nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM.
Trong các tháng còn lại của năm 2025, đại diện CBRE Vietnam cho rằng, nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ. Nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới trong năm 2025.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, trong thời gian tới giá bất động sản tiếp tục tăng. Dự kiến mức tăng giá bán sơ cấp trung bình trong ba năm tới đạt 9%- 11%/năm cho thị trường căn hộ và tăng 6%-12%/năm cho thị trường bất động sản gắn liền với đất.
Báo cáo của One Mount Group cũng đã chỉ ra, giá bán căn hộ trung bình toàn thị trường TP HCM trong quý II/2025 ghi nhận ở mức 88,7 triệu đồng/m2, duy trì ổn định chỉ tăng 0,4%. Nguyên nhân chính đến từ việc các dự án trung cấp chiếm 42% nguồn cung mới trong quý, giúp điều hòa cơ cấu phân khúc vốn thiên lệch về cao cấp và hạng sang trong thời gian qua.
Tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM đạt mức 36%, tăng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức cao, mặc dù nguồn cung mới trong giai đoạn này tương đối hạn chế.
Tuy nhiên, việc giá căn hộ tăng đều không đồng nghĩa tất cả phân khúc đều đi lên đồng loạt. Thực tế, dòng tiền chủ yếu đang chảy mạnh vào phân khúc cao cấp và các khu vực có hạ tầng phát triển, trong khi một số dự án ở vùng xa, pháp lý chưa rõ ràng hoặc tiện ích hạn chế vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Chính vì vậy, sự phân hóa đang ngày càng rõ nét.
Nhìn chung, giá căn hộ TP HCM vẫn trong xu hướng tăng ổn định, phản ánh nhu cầu nhà ở bền vững cũng như những áp lực cung – cầu lâu dài. Song, mặt bằng giá ngày càng cao cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân thu nhập trung bình, buộc thị trường phải sớm có các giải pháp phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm cân bằng sự phát triển.