Dòng vốn đầu tư bất động sản phân hóa, phân khúc nào được “chọn mặt gửi vàng”

Dòng tiền phân hóa

Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2024 đến nay đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ trong dòng vốn đầu tư. Thay vì dàn trải khắp các phân khúc như giai đoạn trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng phân hóa rõ rệt, tập trung nhiều hơn vào những lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tổng giá trị đầu tư vào bất động sản trong nửa đầu năm 2025 vẫn tăng nhẹ so với cùng kỳ, nhưng điểm đáng chú ý là sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức không còn “xuống tiền” ồ ạt vào những dự án mang tính đầu cơ, mà ưu tiên vào sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, khai thác thương mại ổn định hoặc gắn liền với hạ tầng phát triển.

Một chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Thị trường đã qua giai đoạn tăng nóng, giờ đây, dòng vốn đi đâu phụ thuộc nhiều vào tính bền vững của sản phẩm. Các phân khúc đất nền, chung cư bình dân tại khu vực có hạ tầng tốt sẽ thu hút hơn so với những dự án cao cấp nhưng thiếu thanh khoản.”

Phân khúc nào được “chọn mặt gửi vàng”?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục, dòng vốn đầu tư thể hiện sự phân hóa rõ rệt, chảy mạnh vào hai phân khúc trọng điểm: bất động sản công nghiệp và nhà ở ven đô. Sự kết nối chặt chẽ giữa hai phân khúc này đang tạo nên một động lực phát triển mới, định hình lại bức tranh thị trường.

Một điểm sáng nổi bật trong giai đoạn này là bất động sản công nghiệp. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, cùng các hiệp định thương mại tự do và chi phí lao động cạnh tranh. Theo báo cáo của Savills, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam đều duy trì trên 80%, giá thuê đất công nghiệp tăng từ 5–8% mỗi năm.

Dòng vốn FDI đổ mạnh vào các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu lớn về kho bãi, logistics và cả bất động sản nhà ở cho chuyên gia, công nhân. Đây chính là một trong những mảng được đánh giá “an toàn” và có dư địa tăng trưởng dài hạn.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế "điểm sáng" nhờ khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ. Điển hình, giữa quý II/2025, Avery Dennison Worldon Việt Nam đã khánh thành nhà máy thứ ba tại Củ Chi (TP.HCM), với số vốn 4,7 triệu USD. Tại Đà Nẵng, các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao từ Hàn Quốc, Trung Quốc đang tìm kiếm quỹ đất để xây dựng các trung tâm R&D và nhà máy sản xuất. Động lực lớn đến từ việc thành phố vừa phê duyệt Khu Thương mại tự do (FTZ) quy mô gần 1.900 ha, với chính sách ưu đãi đặc biệt nhằm hình thành hệ sinh thái sản xuất - xuất khẩu - logistics.

Sự sôi động không chỉ diễn ra ở miền Nam mà còn lan ra các tỉnh phía Bắc. Cuối tháng 8/2025, nhà phát triển khu công nghiệp CTP (Hà Lan) đã bày tỏ kế hoạch rót khoảng 1 tỷ euro vào các dự án công nghệ cao tại Hưng Yên. Theo ông Michael Piro, Tổng Giám đốc Indochina Capital, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ vững sức hấp dẫn nhờ vị trí chiến lược trên tuyến hàng hải quốc tế, cùng với xu hướng “China+1” thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm và cải cách thủ tục hành chính cũng góp phần rút ngắn thời gian triển khai, làm tăng sức hấp dẫn của thị trường.

Ngoài bất động sản công nghiệp thì phân khúc nhà ở ven đô đang nổi lên như một "điểm sáng" mới. Phần lớn các dự án này được phát triển tại khu vực lân cận các khu công nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cho đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và hàng chục nghìn lao động. Đây được xem là mắt xích quan trọng, bổ trợ cho hệ sinh thái đầu tư - sản xuất - an cư.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, các khu vực vùng ven đang hình thành "tam giác phát triển" đô thị - công nghiệp - dịch vụ mới, tạo ra sức hút không chỉ với giới đầu tư mà còn cả người mua ở thực. Hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện đã giúp việc di chuyển thuận tiện hơn. Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, tâm lý người mua đã thay đổi: họ ưu tiên không gian sống thoáng đãng, phù hợp tài chính và có tiềm năng tăng giá hơn là cố bám trụ trung tâm.

Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt cũng đặt ra không ít thách thức. Nhiều khu vực dù đã có quy hoạch nhưng tiến độ hạ tầng còn chậm, dẫn đến tình trạng "bán đất trước, xây dựng sau". Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang khuyến cáo người mua cần tỉnh táo đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực tế, tránh chạy theo phong trào để rồi "chôn vốn". Việc phát triển dự án thiếu đồng bộ về tiện ích (trường học, bệnh viện) cũng là một điểm yếu cần lưu ý, ảnh hưởng đến khả năng sinh sống lâu dài của cư dân.