Căn hộ tiếp tục dẫn đầu
Theo số liệu từ Bản tin báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tháng 8/2025 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp về căn hộ ghi nhận tăng 3% so với cùng kỳ, đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh duy trì vị trí dẫn đầu, đạt hơn 12.000 căn, chiếm 96,3% trên tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, khẳng định vị trí trung tâm.
Riêng nguồn cung mới đạt gần 3.000 căn, gấp 5,1 lần so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy sự tự tin trở lại từ các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, thanh khoản cũng tăng tốc mạnh. Sức cầu toàn thị trường gấp 5,7 lần cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở các dự án tại TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, căn hộ hạng A chiếm 41,6% nguồn cung sơ cấp, còn phân khúc hạng B và C chủ yếu hiện diện ở vùng ven và các tỉnh giáp ranh.
Mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 2% - 6% so với tháng trước, trong khi giá và thanh khoản thị trường thứ cấp cũng nhích lên ở các dự án pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, tiến độ xây dựng nhanh hoặc đã bàn giao.
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng cho thấy tín hiệu phục hồi, với nguồn cung đạt hơn 6.500 căn, tăng 13% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ gấp 3,8 lần so với năm trước.
TP Hồ Chí Minh và Tây Ninh dẫn đầu nguồn cung mới, trong đó riêng TP. Hồ Chí Minh chiếm 42% tổng cung sơ cấp và 58% lượng tiêu thụ. Các sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn trở thành nhóm thanh khoản chủ lực.
Giá bán sơ cấp tăng nhẹ, trong khi giá thứ cấp đi ngang. Nhóm sản phẩm thuộc các khu đô thị quy mô lớn, đa dạng tiện ích, pháp lý hoàn thiện tiếp tục ghi nhận sức hút lớn từ người mua.
Khó tìm nhà dưới 50 triệu đồng/m2
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, giá căn hộ TP.HCM (cũ) đã đạt mốc trung bình 82 triệu đồng/m2 vào quý 2/2025, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá này chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong khi khu vực sáp nhập vào TP.HCM là Bình Dương (cũ), Bà Rịa Vũng Tàu (cũ), giá sơ cấp bất động sản cũng đang “nhấp nhổm” tăng. Hiện người mua ngày càng khó tìm nhà giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại khu vực này.
Sự phát triển của hạ tầng giao thông cùng tốc độ di dân đã thúc đẩy xu hướng giãn dân từ khu lõi trung tâm TP.HCM ra vùng lân cận. Người mua tìm thấy cơ hội tăng giá tốt ở các dự án nằm quannh tuyến hạ tầng trọng điểm đang được đầu tư như metro, vành đai, quốc lộ…
Theo CBRE, nếu giá căn hộ TP.HCM (cũ) tăng gần 30%/năm, thì căn hộ tại Bình Dương (cũ) tăng 14%/năm. Khoảng cách giá này được dự báo sẽ “xích lại” gần nhau khi 2 khu vực đã chung địa giới hành chính. Giai đoạn từ cuối năm 2025 đến 2027, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và khu vực lân cận sẽ tiếp tục đi lên. Mức tăng dự báo khoảng 10% tại TP.HCM (cũ); Tại Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Tây Ninh lần lượt là 11%, 10%, 19%. Điều này cho thấy, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập tại các khu vực trong thời gian không xa.
Mặt bằng giá tăng sẽ khiến dự án giá từ 40-50 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại trở thành nguồn hàng “hiếm” trong tương lai gần, thậm chí đây có thể là cơ hội cuối cùng trên thị trường trước khi xuất hiện làn sóng tăng giá mới.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa “thoát hiểm”
Trái ngược với sự tích cực của phân khúc căn hộ thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa khởi sắc dù nguồn cung tăng mạnh. Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận gần 2.400 căn, tăng 4% so với cùng kỳ, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 72 căn, tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 3%.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có hơn 4.000 căn, tăng 41%, song chỉ tiêu thụ 381 căn, tương ứng 9%. Condotel ghi nhận hơn 5.100 căn, tăng 5%, lượng giao dịch đạt 643 căn, tỷ lệ 13%.
Về cơ cấu thị trường cho thấy, khu vực miền Trung chiếm ưu thế nguồn cung, trong khi miền Bắc nổi lên ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và miền Nam dẫn đầu về tiêu thụ condotel.
Tuy nhiên, nhìn chung, do tính thanh khoản thấp đã phản ánh niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại, bất chấp việc chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Hiện tại, phần lớn người mua là nhóm khách có tài chính dư dả, mua để nghỉ dưỡng chứ không nhằm đầu tư sinh lời. Lực cầu đầu tư – vốn là động lực chính – vẫn chưa quay lại”.
Một báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, trong hơn 4.700 căn condotel ghi nhận quý II/2025, tới 94% là hàng tồn kho từ các năm trước. Nhiều dự án bán chậm, thậm chí phải “đóng giỏ hàng” vì không có giao dịch.