Trong bối cảnh tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập và khả năng huy động vốn dài hạn của người dân, chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo ra “lõi ổn định” cho thị trường nhà ở, đồng thời thiết lập một cấu trúc vận hành mới hướng tới tính bền vững tài chính – xã hội.
Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tính đến cuối quý 3 năm 2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 96,2%; 72,6% và 56,9% so với năm 2019. Giá bán trung bình các dự án trong tập mẫu tại ba thành phố này đã lên tới 78,9 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 67,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m² ở TP. HCM. Đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ tại khu vực TP.HCM (cũ) đang tiến tới mức giá cao hơn sau thời gian dài tích lũy, còn giá căn hộ tại Đà Nẵng và Hà Nội bắt đầu có xu hướng đi ngang trên mặt bằng giá cao khi nhà đầu tư vẫn chưa chịu nhiều áp lực tài chính và kỳ vọng tăng giá vẫn được duy trì.
Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Một cặp vợ chồng trẻ tích lũy liên tục 8–10 năm cũng khó đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà. Chính nghịch lý này khiến thị trường cho thuê trở thành lựa chọn phổ biến, nhưng thị trường thuê nhà hiện nay còn manh mún, thiếu chuyên nghiệp và không thể đảm bảo tính ổn định lâu dài.
Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), giúp tiến độ triển khai Đề án NƠXH có sự cải thiện so với các giai đoạn trước, nhưng kết quả thực tế vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng của thị trường cũng như nhu cầu dân cư. Ngay cả trong giả định Đề án NƠXH hoàn thành đúng mục tiêu đề ra, nguồn cung cũng không thể bù đắp được khoảng thiếu hụt quá lớn đã tích lũy trong nhiều năm.
Theo thống kê của VARS IRE, tính đến quý 3/2025, cả nước mới có 692 dự án NƠXH được triển khai, tương ứng khoảng 633.000 căn. Tuy nhiên, số căn hoàn thành và đưa vào sử dụng chỉ đạt hơn một phần tư mục tiêu của giai đoạn 1, cho thấy sự chậm trễ có tính hệ thống trong quá trình chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, bố trí vốn và tổ chức thi công.
Bởi việc phát triển NƠXH hiện nay chủ yếu dựa vào các chính sách khuyến khích doanh nghiệp, tuy nhiên biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia. Trước thực trạng này, VARS IRE cùng nhiều chuyên gia đã kiến nghị cần thay đổi mô hình phát triển NƠXH theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai.
Trên nền tảng đó, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương được thành lập và quản lý bởi Bộ Xây dựng, trong khi Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh lập và quản lý. Nguồn hình thành Quỹ đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.
Đáng chú ý, mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.
VARS IRE cho rằng, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NƠXH, nhất là NƠXH để cho thuê, là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng quốc tế. Nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này: tại Singapore, hơn 80% dân số sống trong nhà do HDB phát triển; Hàn Quốc hình thành các doanh nghiệp nhà nước chuyên phát triển NƠXH; Đức có chính sách hỗ trợ lâu dài cho nhà ở giá rẻ với cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15-25 năm.
Tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết. Trong bối cảnh giá NƠXH cũng tăng cao, vượt khả năng tài chính của nhiều nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực thi chính sách, việc tập trung vào mô hình chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí thuê ở mức hợp lý, bền vững. Nhờ đó, người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, sẽ có cơ hội thực sự được an cư, đồng thời giảm dần áp lực về việc sở hữu nhà.
Tuy nhiên, để thuê nhà thực sự trở thành một giải pháp bền vững, VARS IRE cho rằng, cần thúc đẩy hợp tác công - tư (PPP), trong đó doanh nghiệp tham gia xây dựng dự án, Nhà nước mua lại quyền sở hữu hoặc thuê lại để vận hành. Đồng thời, cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành quy định về tiêu chuẩn nhà ở cho thuê, bao gồm giới hạn mức tăng giá hàng năm, áp dụng hợp đồng thuê dài hạn và minh bạch hóa điều kiện điều chỉnh và đề xuất các cơ chế, chính sách ưu đãi khuyến khích sự tham gia của xã hội trong việc đẩy mạnh xây dựng nhà ở cho thuê.
Trong dài hạn, khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê, được cải thiện, cán cân cung - cầu trên thị trường sẽ dần ổn định. Một phần nhu cầu sở hữu sẽ được thay thế bằng nhu cầu thuê, giúp giảm sức ép tăng giá và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội an cư thực sự cho đông đảo người dân.