Nhu cầu nhà ở giá rẻ ngày càng tăng
Trong bối cảnh giá bất động sản tại Việt Nam liên tục leo thang trong nhiều năm qua, nhà ở giá rẻ ngày càng trở thành “điểm nóng” trong các cuộc thảo luận về chính sách phát triển đô thị và an sinh xã hội. Dù thị trường bất động sản ghi nhận hàng loạt dự án cao cấp, hạng sang, song phân khúc bình dân và vừa túi tiền – vốn gắn trực tiếp với nhu cầu thực tế của đa số người dân – lại rơi vào tình trạng khan hiếm.
Theo Bộ Xây dựng, mỗi năm cả nước cần thêm hàng trăm nghìn căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu an cư, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tại TP.HCM, giai đoạn 2021–2025, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ước tính vượt quá 200.000 căn. Hà Nội cũng ghi nhận nhu cầu hơn 150.000 căn hộ cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.
Lực lượng lao động trẻ đang trở thành nhóm khách hàng chính. Với trên 50% dân số trong độ tuổi lao động, số lượng người trẻ lập gia đình, tìm chỗ ở ổn định ngày càng tăng. Bên cạnh đó, làn sóng di cư từ các tỉnh thành về đô thị để làm việc cũng góp phần tạo áp lực lên thị trường nhà ở bình dân.
Tuy nhiên, nghịch lý là khi nhu cầu ngày càng lớn, nguồn cung phân khúc này lại giảm mạnh. Báo cáo của CBRE cho thấy, năm 2024, tại TP.HCM chỉ có chưa tới 3.000 căn hộ dưới 2 tỉ đồng được mở bán, chiếm dưới 5% tổng nguồn cung, giảm hơn 80% so với giai đoạn 2015–2019.
Thu nhập không “đuổi kịp” giá nhà
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng gấp 2,5–3 lần. Nếu như năm 2014, một căn hộ trung cấp có giá dao động 20–25 triệu đồng/m² thì đến cuối năm 2024, mức giá này đã vượt 50–70 triệu đồng/m². Với diện tích 60–70 m², giá bán trung bình của một căn hộ 2 phòng ngủ hiện dao động từ 3–4 tỉ đồng.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người năm 2024 đạt khoảng 5,5 triệu đồng/tháng, tăng chưa đến 70% so với cách đây một thập kỷ. Một hộ gia đình trẻ gồm hai vợ chồng với tổng thu nhập 18–20 triệu đồng/tháng, nếu tiết kiệm được 30–40% thì sau 5 năm cũng chỉ tích lũy khoảng 500 triệu đồng – con số quá nhỏ so với giá trị một căn hộ.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từng nhận định: “Thu nhập của người dân hiện tại không theo kịp đà tăng giá nhà. Để mua một căn hộ trung cấp, người trẻ phải mất từ 15–20 năm tích lũy, chưa tính đến chi phí sinh hoạt hay các rủi ro phát sinh.”
Việc thu nhập vẫn cách xã giá nhà đã kéo theo việc người lao động, đặc biệt là người trẻ ngày càng khó mua nhà. Nghiên cứu của CBRE chỉ ra rằng, tại TP.HCM, tỷ lệ sản phẩm có giá dưới 2 tỉ đồng hiện chỉ chiếm chưa tới 5% nguồn cung mới. Hà Nội cũng trong tình trạng tương tự khi phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất. Điều này khiến giấc mơ an cư của phần đông người trẻ ngày càng xa vời.
Không ít gia đình trẻ buộc phải lựa chọn phương án vay ngân hàng với tỷ lệ 60–70% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, với lãi suất vay thương mại 9–11%/năm, khoản trả góp hàng tháng dao động 15–20 triệu đồng – một con số vượt quá khả năng của nhiều hộ gia đình.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, phân tích: “Chúng ta đang đối diện với tình trạng lệch pha nghiêm trọng: nhu cầu ở thực rất lớn, nhưng khả năng chi trả của người dân không bắt kịp. Nếu không có chính sách tín dụng và sản phẩm phù hợp, thị trường sẽ phát triển thiếu bền vững.”
Có thể nói, thu nhập của người dân không “đuổi kịp” giá nhà đang trở thành rào cản lớn nhất trên hành trình an cư. Khoảng cách ngày càng giãn rộng này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, mà còn tác động lâu dài đến sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Chỉ khi có sự vào cuộc quyết liệt của cả Nhà nước và doanh nghiệp, người dân mới có thể nuôi hy vọng đưa giấc mơ an cư thành hiện thực.