Giá chung cư ngang biệt thự
Theo ghi nhận từ các tổ chức chuyên ngành, thị trường đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nguồn cung nghiêm trọng. Số lượng sản phẩm chào bán mới giảm mạnh so với cuối năm trước, và đáng chú ý, hơn một nửa tổng nguồn cung lại là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Điều này cho thấy thị trường đang phục vụ chủ yếu nhóm khách hàng có tài chính cao và các nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro về sự phát triển bền vững.
Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội được cho là do sự xuất hiện ngày càng nhiều của các giỏ hàng mới với mức giá rất cao. Cụ thể, một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận mức giá chung cư vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Cá biệt, phân khúc siêu sang đã xuất hiện với giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.
Bộ Xây dựng cũng vừa công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý I. Theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như TP Hà Nội và TPHCM, giá nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.
Tại Hà Nội, giá rao bán nhà ở liền kề, biệt thự trong dự án có mức giá tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Trong đó, mức giá phổ biến rao bán dao động từ 100-200 triệu đồng/m2, một số dự án có mức giá rao bán lên đến trên 300 triệu đồng/m2.
Khảo sát thực tế, Tại quận Tây Hồ, các căn hộ có giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m2, trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2.
Với những mức giá này, căn hộ chung cư đã tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.
Nỗi lo thanh khoản và giấc mơ an cư
Chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Việc giá chung cư bị đẩy lên quá cao trong khi giá trị sử dụng thực tế không tương xứng sẽ tạo ra sự lệch lạc trong thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản.”
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng mạnh là do chi phí đầu vào ngày càng cao, bao gồm giá đất, nguyên vật liệu, chi phí pháp lý và chi phí tài chính. Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội hạn chế cũng khiến người dân không còn nhiều lựa chọn.
Theo các chuyên gia việc giá tăng cao cũng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này. Theo đó, dù giá chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng tính thanh khoản của nhóm sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 lại không cao do kén khách hàng. Thị trường chung cư nói riêng và bất động sản nói chung đang trong giai đoạn chững lại, khiến các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất ít giao dịch.
Về khả năng tăng giá, chuyên gia cho rằng, do đa phần là sản phẩm sơ cấp đã được chủ đầu tư định giá cao, nên để có cơ hội tăng giá sẽ cần thêm thời gian. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá chung cư khó giảm sâu do nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào, tiến độ thực hiện dự án đều ở mức cao. Các nhà phát triển dự án cũng kỳ vọng lợi nhuận cao sau khi đầu tư vào sản phẩm chất lượng.
Đồng thời, giá chung cư đã thiết lập ở mức rất cao, khiến khả năng chi trả của những người mua ở thực bị vượt quá. Ngay cả các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra, việc phân khúc chung cư hiện nay chủ yếu là cao cấp và hạng sang cũng không phù hợp với số đông nhu cầu của thị trường, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ giảm sút.
Sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng ảnh hưởng lớn đến giao dịch. Người mua nhà ở thực chưa tìm được sản phẩm phù hợp, trong khi nhà đầu tư lại có xu hướng ra hàng và chờ đợi động thái mới từ thị trường.