Doanh nghiệp địa ốc “khát tiền”
Thông tin Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến cuối năm 2023, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 2,75 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, theo như chia sẻ từ phía các ngân hàng thì tín dụng bán lẻ đang giảm mạnh do xu hướng bất động sản tiêu dùng giảm từ năm 2023 và kéo đến tháng 1.2024, do kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm, thị trường bất động sản trầm lắng. Bên cạnh đó, số dự án mới được cấp phép mới rất ít trong năm 2023, thị trường không có nguồn cung.
Điều này đang tác động khá lớn đến câu chuyện huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, các doanh nghiệp trong ngành vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều biến động mạnh thời gian qua.
Trước những biến động của thị trường, để giảm bớt việc phụ thuộc vào các ngân hàng, những năm qua các chủ đầu tư phần lớn ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung và dài hạn, nhất là giai đoạn 2018-2021. Tuy nhiên, cho đến nay kênh trái phiếu lại đang trong quá trình hồi phục sau những biến cố và áp lực trả nợ vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
Hiện tại, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp lĩnh vực này nói riêng; và muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp, từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital cho rằng, việc giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản là yếu tố mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào. Hiện tại, nếu pháp lý dự án không đầy đủ, sẽ chẳng có ngân hàng nào dám cho chủ đầu tư vay vốn, cũng chẳng ai mua trái phiếu địa ốc và các thương vụ M&A bất động sản cũng khó thành công.
VARS cũng đưa ra quan điểm cho rằng, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển thì cần khơi thông các kênh vốn đang gặp thách thức. Theo đó, cơ quan quản lý nên sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án tái khởi động, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Bởi phân khúc này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ và có dòng tiền luân chuyển.
Bên cạnh đó, ngoài các kênh vốn quen thuộc, thị trường cần các nguồn vốn từ sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài. Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có cái nhìn khách quan để đánh giá rủi ro trước khi đầu tư.
Kiều hối cũng là một giải pháp
Nhiều chuyên gia kỳ vọng hành lang pháp lý mới với các quy định rõ ràng và cởi mở hơn tạo điều kiện thuận lợi cho Việt kiều đầu tư, sở hữu nhà tại Việt Nam, dòng kiều hối theo đó sẽ “đổ” vào thị trường địa ốc.
Theo đó, Sự đổi mới của Luật Đất đai liên quan đến việc sở hữu bất động sản của Việt kiều là quan điểm phù hợp với xu hướng quốc tế. Lượng kiều hồi sẽ là trợ lực cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang khát vốn.
Tại Khoản 3, 6, Điều 4 về quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Hành lang pháp lý mới với các quy định rõ ràng và cởi mở hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Việt kiều đầu tư, sở hữu bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Dòng kiều hối sẽ "đổ" vào thị trường BĐS.
Theo Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 6 triệu người Việt Nam sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó 80% ở các nước phát triển. Trong khi đó, số liệu thống kê của Bộ LĐ-TB&XH chỉ ra có khoảng 650.000 lao động Việt Nam đang làm việc tại 40 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.
Trong 10 năm trở lại đây, VARS cho biết, lượng kiều hối về Việt Nam duy trì vị trí trong Top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong Top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Lũy kế từ năm 1993-2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng năm 2023, lượng kiều hối chảy về cả nước ước đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022. Ước tính mỗi năm có tới 25% lượng kiều hồi được gửi gắm vào thị trường BĐS.
Từ đó, VARS cho rằng, sự đổi mới của Luật Đất đai là quan điểm phù hợp với xu hướng quốc tế, mang tính tích cực. Lượng kiều hồi sẽ là trợ lực cho thị trường BĐS thời gian tới. Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS đang "khát" vốn.
Kiều hối hướng tới sản phẩm kén khách
VARS nhận định, dòng kiều hối tập trung ở các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, BĐS và một số ít ở lĩnh vực khác.
Đối với BĐS, kiều hối sẽ hướng tới sản phẩm căn hộ ở khu vực trung tâm và lân cận, có thể khai thác vận hành cho thuê. Việc giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước... cũng thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam.