Thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng “khát vốn”

Thị trường vẫn “khát vốn”

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/8/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 777.235 tỷ đồng, thấp hơn so với thời điểm 30/6/2022 là 7.340 tỷ đồng.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 185.406 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,85% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 42.193 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,4%. Đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, dư nợ tín dụng đạt 37.151 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,8%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 35.802 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6%.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.403 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 143.452 tỷ đồng, chiếm 18,45%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 77.311 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,95%. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS khác đạt 199.517 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,7%.

Trong khi đó, về tình hình phát hành trái phiếu trong lĩnh vực BĐS, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng năm 2022, tổng giá trị trái phiếu do doanh nghiệp phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó đối với nhóm BĐS thì giá trị phát hành là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Tại một buổi công bố Báo cáo thị trường Bất động sản mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh.

Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường. Cụ thể, số liệu từ báo cáo chỉ ra, trong quý 3/2022 mức độ quan tâm với bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh.

Trong đó, mức độ quan tâm đến loại hình đất nền bán có sự sụt giảm mạnh nhất với 18% và ghi nhận giảm tại hầu hết các huyện vùng ven Hà Nội. Cụ thể, huyện Quốc Oai giảm 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%, Hoài Đức giảm 17% và Đông Anh giảm 8%. Mức giá rao bán ghi nhận tăng nhẹ ở các huyện Gia Lâm, Sóc Sơn và Hoài Đức và đang có xu hướng giảm ở các khu vực như Long Biên, Đông Anh, Thanh Trì.

Ông Quốc Anh cũng cho biết, trong quý vừa qua câu chuyện về nguồn vốn là trọng điểm được nhiều doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường.

Theo ông Quốc Anh, tình trạng khát vốn đã diễn ra từ đầu năm đến nay. Cả hai kênh dẫn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong năm nay sẽ không còn nhiều.

Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ.

“Điểm sáng” đến từ dòng vốn FDI

Chia sẻ về tình hình dòng vốn chảy vào bất động sản, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhận định Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, từ đó tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn.

“Việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, trong đó có bất động sản. Đổi lại, chúng ta sẽ thấy một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Tuy nhiên, vị CEO Savills Việt Nam cho rằng tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản.

“Các nhà đầu tư cũng như các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn”, ông nói.

Theo đó, để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc để phục vụ nhu cầu của các ngành kinh tế khác, ông Neil MacGregor chỉ ra giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

“Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh FDI như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay”, ông Neil MacGregor nói.

Thực tế, theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, tổng FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

“Việc Việt Nam liên tục được chọn là điểm đến của các chuyên gia Savills trên toàn cầu cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn”, Tổng giám đốc Savills Việt Nam phân tích.