Giá căn hộ tăng 35-45% chỉ trong một năm
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35-45% trong vòng 12 tháng qua. Riêng quý 3/2025, giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng 15-18%, đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², với 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Dữ liệu Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận mức giá sơ cấp bình quân gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Gần 60% lượng hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m² một mặt bằng vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị. Nguồn cung hạng sang áp đảo làm giá liên tục lập đỉnh, kéo mặt bằng giá chung tăng theo.
Tốc độ tăng giá này khiến nhiều chuyên gia liên tưởng đến thị trường Trung Quốc một thập kỷ trước khi sốt đất kéo dài, tín dụng dễ dãi và đầu cơ ồ ạt đẩy giá lên cao trước khi chu kỳ siết chặt diễn ra và thị trường sụp đổ.
Theo ông Kiệt, Việt Nam không đi đúng quỹ đạo của Trung Quốc. Nếu Trung Quốc từng bơm mạnh nguồn cung để thúc đẩy tăng trưởng GDP, dẫn đến tồn kho lớn, thì Việt Nam lại rơi vào tình trạng thiếu cung kéo dài, đặc biệt ở TP.HCM. Ba năm gần đây, nguồn cung mới tại thành phố chỉ đạt dưới 20.000 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với mức 30.000-40.000 căn giai đoạn 2018-2021.
Hạ tầng phát triển chậm hơn nhu cầu đô thị hóa, pháp lý dự án kéo dài và quỹ đất trung tâm hạn chế khiến thị trường khó đáp ứng đủ nhu cầu ở thật. Chính sự khan hiếm này phần nào giúp Việt Nam tránh được nguy cơ sụp đổ diện rộng như Trung Quốc.
Tuy nhiên, khi giá được đẩy lên mức 200-250 triệu đồng/m² mà không tương xứng chất lượng và thu nhập xã hội, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: người mua e dè, người bán không chịu giảm giá và thanh khoản suy yếu. Giai đoạn 2007-2011 là bài học còn nguyên giá trị.
Khó giảm giá nhà
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Trung Quân - Giám đốc R&D Nam Long nhận định việc giảm giá nhà gần như bất khả thi. Giải phóng mặt bằng đắt đỏ hơn, quỹ đất phù hợp cho sản phẩm bình dân ngày càng hiếm, trong khi giá vật liệu xây dựng tăng chóng mặt: Cát san lấp từ hơn 100.000 đồng/m³ lên 400.000-500.000 đồng/m³. Cùng với đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc mua lại dự án phát triển cũng cao hơn nhiều so với trước. Vì chi phí không thể giảm mà còn tăng, chủ đầu tư không thể ép giá bán xuống theo ý muốn.
“Muốn làm nhà 20-30 triệu đồng/m² nhưng gần như không có điều kiện để làm,” ông Quân chia sẻ.
Thay vì giảm giá, nhiều chủ đầu tư chuyển sang nâng chất lượng, hướng tới xu hướng bất động sản xanh, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, LEED, LOTUS… Đây cũng là nhu cầu mới của người mua sau đại dịch: ưu tiên chất lượng sống, sức khỏe, môi trường và công nghệ tiết kiệm năng lượng.
Thực tế, xu hướng này cũng được ông Kiệt đề cập trong báo cáo. Thep ông, sau đại dịch Covid-19, nhà ở không chỉ còn là nơi để đi về, mà phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng sống, an toàn sức khỏe và không gian xanh.
Người mua chuyển từ ưu tiên sinh lời sang ưu tiên trải nghiệm sống: môi trường trong lành, tiết kiệm năng lượng, hạn chế chất thải và ứng dụng công nghệ để tối ưu sức khỏe. Những xu hướng sức khoẻ hay bất động sản xanh vì thế không còn là trào lưu mà trở thành một lối sống lan rộng.
Theo đó, các chủ đầu tư đang tập trung phát triển bất động sản xanh, áp dụng công nghệ để giảm chất thải, tiết giảm năng lượng và tăng cường sử dụng năng lượng tái tạo. Về mặt kinh doanh, ông Kiệt cho rằng đây là cách để tăng yếu tố cạnh tranh của sản phẩm, đồng thời mang lại nhiều lợi ích cho người dùng cuối.
Nhìn về thị trường, đại diện CBRE dự báo năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn tăng trưởng khi hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng hoàn thành, kéo theo nhu cầu ổn định đối với nhà ở chất lượng cao. Riêng 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025, trong đó 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ. Giá bán sẽ phân hóa mạnh giữa khu vực lõi TP.HCM và các khu vực lân cận, tạo ra nhiều lựa chọn nhưng cũng khiến quá trình ra quyết định của người mua kéo dài hơn. Trong bức tranh chung, thị trường căn hộ vùng lõi TP.HCM được dự báo tăng khoảng 14%/năm, trong khi Bình Dương (cũ) dự kiến tăng khoảng 11%/năm.
Dù giá tăng mạnh, các chuyên gia đánh giá nguy cơ bong bóng toàn thị trường vẫn ở mức thấp nhờ sự chủ động của Chính phủ. Nhiều chính sách đang được chuẩn bị nhằm giảm nhiệt giá nhà và chống đầu cơ.