Quá nhiều bất cập
Có thời gian bất động sản Bình Dương được đánh giá cao về tiềm năng phát triển. Với hệ thống hạ tầng giao thông tốt như quốc lộ 13, quốc lộ 14, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống metro, cộng với việc dịch chuyển thành công theo hướng công nghiệp, thương mại – dịch vụ, nông nghiệp, Bình Dương đã lọt vào tầm ngắm của các nhà đầu tư, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp.
Dẫu vậy, hàng loạt dự án tại Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 của thị xã Bến Cát đã rơi vào cảnh “ế ẩm”. Các dự án được vẽ lên như Golden Center City, Golden Center City 2, The Mall City II, New Era City… đều có tỷ lệ nền đất bị bỏ trống cao.
| Phố thương mại vắng bóng người ở. Ảnh: N.Vũ |
Theo các chuyên gia bất động sản, có rất nhiều nguyên nhân khiến địa ốc Bình Dương rơi vào cảnh trầm lắng. Thứ nhất, nhiều dự án không hướng đến người có nhu cầu ở thật đủ khả năng thanh toán. Đây được xem như là tình trạng khá phổ biến với những dự án gần khu công nghiệp. Với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà.
Thứ 2 đó chính là việc các dự án bất động sản tại Bình Dương đang cho thấy thiếu giá trị bền vững đã khiến nhiều dự án được xây dựng song không có người ở, đẩy địa ốc Bình Dương vào cảnh hoang tàn. Trong khi yếu tố dân cư được xem là mấu chốt để nhà đầu tư quyết định có xuống tiền hay không. Thứ 3 là hiện nay số lượng dự án đất nền tại Bình Dương đã bão hòa so với nhu cầu.
Ai là thủ phạm?
Theo phân tích của giới chuyên gia, địa ốc Bình Dương rơi vào cảnh “hoang vắng” có rất nhiều yếu tố, song có thể điểm mặt được đó là có sự tiếp tay của các công ty môi giới, dân đầu cơ, giới đầu tư lướt sóng.
Kinh nghiệm thời điểm đất Bình Dương đang nóng cho thấy, các cụm từ “Đất đẹp giá rẻ”, “nhanh tay không hết”, “đất đẹp ngày càng hiếm”, được các tay môi giới áp dụng triệt để. Tuy nhiên, trên thực tế không có chuyện khan hiếm, bởi nếu tại các đô thị lớn, quỹ đất hạn hẹp thì có thể, còn những địa phương như Đồng Nai mà đặc biệt là Bình Dương, với những cánh rừng cao su bạt ngàn thì chuyện khan hiếm đất nền là điều không tưởng.
| Với những cánh đồng bạt ngàn, việc nói Bình Dương khan hiếm đất là điều không tưởng. Ảnh: N.Vũ |
Dù có nhiều thời điểm khi công bố dự án, nhờ chiến lược marketing tốt, đội ngũ sale hùng hậu “bơm đẩy” khiến nhà đầu tư cảm thấy có sức nóng và chấp nhận mua vào. Nhưng thực tế sau khi công ty môi giới đẩy được hàng, lấy lời thì nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình. Điều đó khiến cho đống tiền đổ vào đất nền ở Bình Dương bị chôn vùi luôn ở đó.
Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, các dự án đất nền Bình Dương đang vướng phải điểm chung là được vẽ lên lung linh đẹp mắt như phố chuyên gia, làng du lịch, khu thương mại dịch vụ… Tuy nhiên, nhiều dự án nằm ngay khu công nghiệp ô nhiễm và chỉ nhà đầu tư non kinh nghiệm mới mua những dự án này. Bởi lẽ, họ từ nơi khác đến không đủ thời gian để cảm nhận mức độ ô nhiễm từ không khí, nguồn nước trong khu vực gần khu công nghiệp. Thế nên, chẳng có chuyên gia nào chịu cảnh ô nhiễm khói bụi… chuyện du lịch càng không thể.
“Những yếu tố trên sẽ khiến người có nhu cầu ở thực tránh xa dự án, dẫn đến đất bỏ hoang, mất giá, người đầu tư chịu thiệt thòi”, ông Chánh nhận định.
Ông Chánh cũng cho rằng, một lỗi mà nhà đầu tư đất nền tại Bình Dương cần phải để ý để cảnh giác là các dự án đều “tung tin” đón đầu hạ tầng.
Theo ông Chánh, câu chuyện đã từng xảy ra trước đây khi những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo” nhưng thực tế chỉ một số ít khu dân cư có vị trí có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Một số dự án nhìn thấy đường cao tốc nhưng không kết nối được thậm chí còn giảm giá trị.
Chẳng hạn, không phải bất kỳ vị trí nào trên tuyến metro cũng tăng giá mà chỉ những bất động sản nằm ở vị trí gần trạm (station) lên xuống của metro mới tạo nên sức hấp dẫn và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Nguyên Vũ